Полномасштабная война в Украине продолжается, и кто-то может спросить: “Зачем сейчас писать стратегические планы?” Ответ даёт мировое сообщество: 10–11 июля в Риме состоялась URC2025 — Конференция по восстановлению Украины, где более 4 000 лидеров правительств, бизнеса и гражданского сектора из 100+ стран подтвердили готовность помочь в послевоенной реконструкции. Там же председатель Еврокомиссии Урсула фон дер Ляйен объявила о создании European Flagship Fund for Ukraine — инструмента, который объединит ресурсы ЕС, Франции, Германии, Италии, Польши и Европейского инвестиционного банка для финансирования муниципальных проектов восстановления.

Именно поэтому, несмотря на ежедневные вызовы, Одесса уже формирует Стратегию развития города до 2035 года. DOMOVA присоединилась к процессу как компания с головным офисом в Одессе и экспертизой в жилищном секторе.

Процесс возглавляет команда координаторов Агентства восстановления и развития (АВР); к диалогу уже присоединились более 300 участников — представители бизнеса, образования, науки, медицины, транспорта, сектора безопасности, ЖКХ, а также дипломаты и иностранные инвесторы.

Финансово-организационную рамку обеспечивает ПРООН в Украине (UNDP Ukraine) через проект “Трансформационное восстановление ради безопасности людей в Украине”, финансируемый Правительством Японии. На местном уровне инициативу поддерживают Odesa 5T Office, Civitta и Агентство регионального развития Одесской области. Информационное сопровождение и вовлечение активных горожан обеспечивают платформы Na Chasi и НГО ZMISTOM.

Вклад DOMOVA

Мы участвуем в рабочих группах Жилищно-коммунальная политика и Экономика, бизнес, предпринимательство. Ключевые предложения по ЖКХ, уже включенные в первую редакцию стратегии:

• Единый стандарт приёма трансформаторных подстанций от застройщика на баланс громады, чтобы потери электроэнергии не оплачивали жители.
• Полная инвентаризация лифтов, крыш и внутридомовых сетей с открытым реестром для прозрачного планирования ремонтов.
• Модель софинансирования 90/10 для ОСМД на капитальные ремонты и повышение энергоэффективности.

Почему это важно сейчас

• Окно возможностей. Представленная в Риме Коалиция восстановления предусматривает прямые механизмы финансирования муниципальных проектов. Чем раньше Одесса предложит готовые решения, тем проще будет привлечь средства.
• Запрос общества. Сотни идей, собранных во время сессий, доказывают: одесситы хотят быть соавторами будущего города, а не пассивными наблюдателями.
• Старт сразу после прекращения боевых действий. Документы, процедуры и технические задания должны быть готовы, чтобы сразу перейти от слов к стройке.

Далее

До конца года рабочие группы согласуют приоритеты и подготовят дорожную карту первых проектов на 2025–2027 годы.

DOMOVA, чья штаб-квартира находится в Одессе, сделает всё, чтобы родной город стал одним из первых резидентов новых международных фондов.

После трёх лет полномасштабной войны и постоянных обстрелов украинцы всё чаще выбирают готовые квартиры — без риска долгостроев и с возможностью сразу заселиться. По данным DIM.RIA, 58 % активных покупателей выходят именно на вторичный рынок. Средний бюджет вырос на 40 % по сравнению с 2021 годом: сказались не только инфляция, но и более высокие требования к базовому комфорту.

Мотивация тоже изменилась: 44 % мечтают наконец-то уйти от аренды в собственное жильё, ещё треть планирует переезд в более безопасный и экономически стабильный регион.

Новая формула “идеальной” квартиры

Покупатель-2025 спрашивает не только о метрах и метро; “пакет безопасности” стал практически обязательным:

• Цена остаётся главным фильтром (важна для 88 % опрошенных).
• Укрытие или бомбоубежище в доме интересует каждого третьего.
• Энергоавтономность — от генератора до солнечных панелей — желательна для 20 %.
• Удобный этаж (обычно со 2-го по 8-й) имеет значение для 42 %.
• Удалённость от военных объектов беспокоит 27 %.

Иными словами, безопасное и “энергоустойчивое” жильё продаётся быстрее, даже по более высокой цене.

Куда заходят деньги

• Харьков и прифронтовые территории. Основные покупатели — ВПО с госсертификатами еОселя или еВідновлення: ищут самую бюджетную “вторичку” и требуют “чистые” документы.
• Запад Украины (Ивано-Франковск, Львов). Здесь сходятся переселенцы и трудовые мигранты с доходом в €/$, покупающие новостройки с укрытием как долгосрочную “кирпичную” инвестицию.
• Винницкая область. Аграрии конвертируют гривны в квадратные метры: официально покупают у застройщика, затем быстро продают квартиру за валюту.
• Хмельницкий и часть центра. Предприниматели “замороженных” бизнесов и семьи военнослужащих вкладываются в котлованы, чтобы быстро оборачивать капитал — продают почти без наценки, но оперативно.
• Киев и пригород. Покупатели со средним доходом всё чаще присматриваются к “вторичке” под ремонт, но с готовыми точками под генератор и подземным паркингом-убежищем.

Четыре основных страха покупателя

• Ошибиться: первая покупка, непонимание процедуры.
• Упустить момент: “а вдруг завтра будет дешевле”.
• Поторопиться из-за обстоятельств: ограниченный бюджет или дедлайн переезда.
• Заблудиться в новом городе: полная растерянность переселенца.

Большинство этих тревог снимаются прозрачной информацией и поддержкой специалиста, а не скидками.

На рынке царят высокие ожидания: каждый четвертый украинец верит, что сразу после наступления мира цены “прыгнут” вверх, еще 18 % ждут строительного бума в городах. На практике, скорее всего, сработает более сдержанный сценарий: дефицит безопасного жилья будет поддерживать стоимость, но реальный рост ограничит покупательская способность.

Отчёт DIM.RIA был представлен на XXVIII Международной конференции по недвижимости во Львове, июнь 2025 г.

27 июня 2024 года Киевская школа экономики (KSE) по инициативе Европейской Бизнес Ассоциации представила результаты исследования “Структурные изменения и вызовы в строительной индустрии Украины: анализ и прогнозы”. Это исследование оценивает довоенное состояние строительной отрасли и влияние на нее полномасштабного вторжения. В частности, аналитики исследуют уровень разрушений украинской инфраструктуры и определяют необходимые материалы для ее восстановления.

Согласно данным Всемирного банка, общая стоимость восстановления и реконструкции в Украине составляет 486 миллиардов долларов. Для восстановления части инфраструктуры, которая упоминается в отчетах Всемирного банка, требуется около 65 миллиардов долларов только на строительные материалы. В то же время, абсолютное большинство необходимых строительных материалов могут быть изготовлены в Украине, что позволит снизить расходы, создать новые рабочие места и увеличить поступления в государственный бюджет.

Эксперты отмечают, что более 90% необходимых строительных материалов могут быть изготовлены в Украине. Среди наиболее важных материалов для восстановления — цемент, бетон, металлоконструкции, кирпич, стекло, теплоизоляционные материалы. Это будет способствовать развитию внутренних производственных мощностей, что в свою очередь создаст дополнительные рабочие места и поддержит экономику.

“Текущие инвестиции крайне важны, но для восстановления инфраструктуры и экономики Украины необходимы дополнительные миллиарды. Следует отметить, что инвестиции, в частности, будут способствовать развитию внутренних производственных мощностей, создавая новые рабочие места и поддерживая экономику”, — отметил Максим Нефедов, директор по инновационным решениям KSE Institute.

Восстановление инфраструктуры требует значительных инвестиций. В частности, группа CRH, один из крупнейших производителей строительных материалов, уже инвестировала 80 миллионов долларов в украинскую строительную отрасль во время полномасштабного вторжения. Ирландская компания Kingspan планирует инвестировать 300 миллионов долларов в проект «Сирша» (ирл. Свобода), который предусматривает строительство производственного кампуса на западе Украины до 2026 года.

Украинские бизнесы также активно инвестируют в строительную отрасль. Девелоперская компания City One Development начала строительство стекольного завода в Киевской области, стоимость которого составляет 100 миллионов евро. Это единственный аналогичный проект в Украине после разрушения предыдущего завода в 2014 году.

Исследование Киевской школы экономики подчеркивает важность восстановления инфраструктуры Украины и необходимость значительных инвестиций в этот процесс. Использование отечественных строительных материалов, поддержка местных производителей и привлечение международных инвесторов являются ключевыми элементами для успешного восстановления страны.

Платформа DOMOVA играет важную роль в этом процессе, предлагая уникальные решения для объединения собственников недвижимости и привлечения инвестиций. Это будет способствовать развитию украинской экономики, созданию новых рабочих мест и восстановлению жилого фонда.

После 24 февраля 2022 года инвестиционный климат в Украине претерпел значительные изменения из-за военной агрессии со стороны Российской Федерации, что привело к появлению новых вызовов для иностранных инвесторов. Война стала серьезной преградой для потенциального инвестирования по нескольким причинам. С одной стороны, наличие активных боевых действий в стране вызывает у международных инвесторов ассоциации с высокой неопределенностью и риском потери инвестированных средств. С другой стороны, отсутствие системы страхования таких военных рисков делает инвестиционную среду менее привлекательной для ведения и развития бизнеса в Украине.

С целью создания благоприятных условий для привлечения инвестиций в Украину и стимулирования экономического развития регионов, Парламент принял Закон Украины “О государственной поддержке инвестиционных проектов со значительными инвестициями в Украине”, измененный и адаптированный к условиям военного положения. Основной задачей Закона является стимулирование привлечения стратегических инвесторов в национальную экономику путем осуществления государственной поддержки крупных инвестиционных проектов. Кроме того, с 2024 года вступил в силу Закон о страховании инвестиций в Украине от военных рисков.

Восстановление инвестиционного спроса

Тем не менее, неопределенность, вызванная как войной в стране, так и рыночными факторами, не останавливает развитие отрасли недвижимости. Наоборот, отрасль адаптируется, учитывая новые тренды и потребности потребителей. Ряд известных преимуществ инвестирования в недвижимость, как то – прогнозируемый доход от аренды, тенденция к росту стоимости активов, защита от инфляции и приумножение семейного капитала, – являются именно теми факторами, которые эффективно работают веками.

По состоянию на начало 2024 года, по данным НБУ, украинцы держат на руках 764 миллиарда гривен, что в долларовом эквиваленте почти 20 млрд. И речь идет о сбережениях только в гривне, которые по разным оценкам, составляют треть от всех сбережений – наличные в долларах/евро, валютные депозиты, государственные ценные бумаги, то есть облигации внутреннего государственного займа в валюте. По последним подсчетам Нацбанка, это еще более $100 млрд.

Несмотря на уменьшенный инвестиционный спрос по сравнению с довоенными годами, сектор недвижимости испытывает положительные сдвиги, особенно на первичном рынке. Однако существуют определенные “но”, включающие вымывание ликвидных концептов ЖК и вопросы динамики строительства.

Стабильность инвестиций в недвижимость также зависит от политических и социальных условий в стране. Правительственные программы по восстановлению инфраструктуры и жилья, такие как еВідновлення и еОселя, законодательная база, а также поддержка иностранных инвестиций, могут стать дополнительными стимулами для роста сектора.

Запрос на диверсификацию и инновации

Спрос на диверсифицированные форматы недвижимости растет. Апарт-форматы с управлением опытными операторами становятся все популярнее, предлагая инвесторам доходные бизнес-модели с сервисной составляющей. Такой продукт удовлетворяет потребности в пассивном доходе и доступе к комфортабельной жизни в комплексе.

Нынешние тренды указывают на изменение потребительских предпочтений. Спрос растет на жилые комплексы с развитой инфраструктурой, высоким уровнем сервиса и экологическими стандартами. Это обуславливает увеличение интереса к инвестициям в проекты, отвечающие современным требованиям устойчивого развития и комфорта.

Разнообразие инвестиционных возможностей

Рынок недвижимости предлагает широкий спектр возможностей для инвестиций: от покупки квартир в новостройках до инвестиций в коммерческую недвижимость и земельные участки. В условиях волатильности и неопределенности долгосрочные инвестиции могут предложить более стабильные и предсказуемые доходы. Это особенно актуально для рынка недвижимости, где цены могут расти со временем.

Диверсификация, качество жизни и инновационные форматы станут ключевыми факторами, которые будут определять успех инвестиций в недвижимость в ближайшем будущем. Инвестиции в недвижимость остаются привлекательным вариантом для сохранения и приумножения капитала, адаптируясь к изменяющимся условиям и потребностям рынка.