Київський ринок купівлі-продажу житла зупинився. Про це свідчать останні дані від «Мінфін»: угоди відкладаються, дзвінків і переглядів стає менше, а частина покупців взагалі бере паузу до осені. Причини очевидні — посилення атак на столицю та перебої з фінансуванням державних програм «єОселя» і «єВідновлення», на які припадає не менше третини всіх продажів.

Але за цією паузою ховається значно цікавіший сюжет, ніж просто «ринок завмер». Він завмер нерівномірно — і саме ця нерівномірність показує, куди рухається логіка цінності житла в Україні.

Коли безпека стала параметром угоди

Ще чотири року тому розмова покупця з ріелтором зводилась до ціни, планування, району, стану ремонту. Зараз до цього списку додався пункт, який іноді витісняє всі інші: чи є укриття, чи автономний будинок, чи працюють ліфти під час відключень.

Ірина Луханіна, київська рієлторка, описує це так: частина клієнтів переглядають локації вже обраного житла, якщо там нещодавно були прильоти, і просять показати інші варіанти. Попит зміщується ближче до укриттів, підземних паркінгів, метро — і подалі від промзон і складів.

Це не тимчасова емоційна реакція. Це переоцінка ризику, яка вже зашита в рішення про покупку.

Ринок, що розшаровується навпіл

Головний висновок з дослідження «Мінфін» — обвалу цін немає. Але немає і єдиного тренду. Натомість формуються два зовсім різні ринки під однією вивіскою «нерухомість Києва».

Перший ринок — якісне житло в сучасних монолітно-каркасних будинках, з укриттями, енергонезалежністю, у порівняно безпечних районах. Тут ціни продовжують рости — на 8–12% щороку, попри війну і попри паузу в угодах. Продавці такого житла торгуються неохоче, бо попит на нього нікуди не зникає, він просто тимчасово загальмований зовнішніми обставинами — фінансуванням і паузою після атак.

Другий ринок — будинки 60–70-х років минулого століття: хрущовки, панельки, немодернізовані, без укриттів, з застарілими комунікаціями. Саме тут відбувається реальний торг. Роман Рябов, голова оціночної компанії «Дельта-Консалтинг», прямо каже: ціни на таке житло практично не змінюються, а покупці можуть розраховувати на знижку в 10% і більше.

Різниця не в локації і не в метражі. Різниця в тому, чи встиг будинок пройти модернізацію.

Чому це не проблема, а можливість

Легко прочитати цю статистику як вирок для старого житлового фонду: мовляв, хрущовки і панельки приречені дешевшати, поки їх не знесуть. Але це занадто спрощений погляд.

Будинок, який сьогодні не проходить фільтр «безпека + автономність», не перестає бути активом — він перестає бути ліквідним у своєму поточному стані. Це принципова різниця. Проблема не в самій будівлі, а у відсутності механізму, який переведе її з одного стану в інший: без укриття — з укриттям, з застарілими мережами — з модернізованими, без суб’єктності на ринку — з чіткою інвестиційною логікою.

Саме тут і починається робота, якою займається DOMOVA: не констатувати, що старий фонд «проблемний», а вибудовувати шлях, яким він переходить у категорію якісного, ліквідного і безпечного житла. Це і є суть редевелопменту — перетворення активу, який ринок тимчасово недооцінює, на актив, який відповідає новим критеріям попиту.

Що це означає для власників і покупців

Якщо ви власник квартири в старому будинку без укриття — варто розуміти: пасивне очікування «повернення старих цін» навряд чи спрацює. Ринок вже показав, які критерії він вважає базовими, і застаріла інфраструктура в цю базу не входить.

Якщо ви покупець — розшарування ринку відкриває реальний простір для вибору. Дисконт на застаріле житло — це не завжди привід відмовитись, а іноді привід подивитись на нього через призму потенціалу: чи є шлях модернізації, чи можливий редевелопмент, чи будинок взагалі підлягає переходу в нову якість.

Пауза на ринку — це затишшя перед тим, як фінансування держпрограм відновиться ближче до осені. Але сегментація, яку ми бачимо зараз, нікуди не подінеться навіть тоді. Вона лише стане більш вираженою.

---

За матеріалами дослідження «Мінфін» про стан ринку нерухомості Києва, липень 2026.