Коллективная продажа старой недвижимости — это всегда марафон, а не спринт. Когда на кону будущее целого дома, главным вызовом становится не поиск инвестора и не юридические детали, а человеческая коммуникация. Как найти общий язык с людьми, одни из которых живут прошлым, другие боятся будущего, а третьи просто устали от неопределенности?

Представьте ситуацию: вы живете в старом доме в привлекательном районе. Здание изнашивается, инженерные сети устарели, счета за отопление зимой пугают из-за отсутствия термомодернизации. Рыночная стоимость вашей квартиры как отдельного объекта постепенно снижается, тогда как стоимость земельного участка под домом остается высокой. Рациональная финансовая логика подсказывает очевидное решение — объединиться с соседями и продать весь дом девелоперу под реновацию по цене на 20–30% выше рыночной.

Однако в реальности в игру вступает человеческий фактор. То, что выглядит как отличная инвестиционная возможность в Excel, сталкивается со стеной эмоций, страхов и личных обстоятельств.

Почему соседи говорят «нет» — и дело не только в деньгах

Ошибка — считать, что отказ связан исключительно с ценой. В условиях войны и хронического стресса люди склонны держаться за стабильность — даже если эта стабильность выглядит как аварийная «хрущёвка». Психология называет это эффектом владения: мы переоцениваем то, чем обладаем, и боимся потерять контроль.

Соседи — это не просто совладельцы квадратных метров. Это люди с разными жизненными сценариями. Для пенсионера дом — это воспоминания и привычная среда. Для молодой семьи, недавно вложившей средства в ремонт, идея продажи может казаться абсурдной — ведь девелопер покупает не итальянскую плитку, а потенциал локации.

Есть и «молчаливая» категория — собственники, которые уехали за границу. Связаться с ними сложно, интерес к судьбе дома минимален, а любые дистанционные решения вызывают настороженность.

О логике решений

Мы хорошо знаем, как это обычно происходит.

Мы начинаем с разговоров.

Наша задача — не убедить любой ценой, а понять, что действительно важно для человека.

Для одних ключевым фактором становится безопасность. Старые перекрытия, изношенные коммуникации, отсутствие укрытий и пандусов — это реальные риски и неудобства, с которыми люди сталкиваются ежедневно. Перспектива переезда в более комфортное жильё для них означает спокойствие и защищённость.

Для других вопрос лежит в финансовой плоскости. Кто-то уехал и не планирует возвращаться. Для кого-то это постоянные расходы на аварийные ремонты и общее снижение стоимости квартир. Продажа в составе всего дома позволяет получить справедливую рыночную цену и свободу дальнейшего выбора.

Когда мы понимаем позиции большинства, только тогда переходим к проведению общего собрания.

Завышенные ожидания

Самый сложный этап — обсуждение цифр. Владельцы ориентируются на цены в объявлениях, не учитывая, что это цены ожиданий, а не закрытых сделок. Каждый считает свою квартиру уникальной.

Важно изменить фокус внимания: сумма частей меньше целого. Продажа квартиры на вторичном рынке означает конкуренцию с тысячами аналогичных объектов при ограниченном спросе. Продажа дома целиком — это уже рынок B2B, где покупателем выступает инвестор или девелопер с другими бюджетами и стратегией. Он платит за землю и девелоперский потенциал, а значит готов предложить премию за консолидацию.

Рациональный подход — считать чистый доход собственника и его возможности на текущем рынке. Часто оказывается, что вместо старой квартиры можно приобрести более современное жильё и сохранить часть капитала.

Прозрачность как условие сделки

Главный враг сделки — недоверие. «А вдруг нас обманут?», «А если я подпишу, а сосед — нет?». Эти опасения вполне понятны. Именно поэтому процесс не может строиться на устных договоренностях.

Здесь ключевую роль играет третья, независимая сторона. DOMOVA выступает не как платформа для продажи квартир, а как арбитр процесса. Профессиональное сопровождение, прозрачные предварительные договоры с чётко прописанными обязательствами всех сторон снижают напряжение и формируют доверие. Людям важно понимать, что сделка состоится только при согласии всех собственников, а средства будут перечислены каждому индивидуально на его банковский счёт.

Объединение соседей — это сложная социальная работа. Она требует терпения, эмпатии и времени. Однако результат оправдывает усилия. Это возможность превратить устаревший и убыточный актив в реальный капитал, который позволит каждой семье чувствовать большую финансовую устойчивость. В конечном счёте, речь идёт не о том, чтобы «избавиться» от жилья, а о создании новых возможностей через совместные действия.

---

Есть сомнения относительно стоимости вашего объекта?
Закажите предварительную оценку инвестиционной привлекательности вашего дома на DOMOVA — чтобы оперировать цифрами, а не эмоциями.