Оценка степени аварийности: Распознавание основных признаков

Четкое определение понятия устаревшего и непригодного для проживания жилья есть в Жилищном Кодексе Украины от 19.11.2022, документ 5464-X, а именно:

Устаревший жилой фонд – совокупность объектов жилья до пяти этажей, кроме приусадебной застройки, которые по техническому состоянию не соответствуют современным нормативным требованиям по безопасному и комфортному проживанию, предельный срок эксплуатации которых истек или износ основных элементов конструкций составляет не менее 60 процентов;

Непригодные для проживания дома – жилые здания, которые в соответствии с законодательством признаны аварийными или ветхими.

Исключение из жилищного фонда жилых домов и жилых помещений регулируется Жилищным Кодексом Украины.

• Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях или такие дома сносятся по решению исполнительного комитета областного, городского (города республиканского подчинения) совета.
• Непригодные для проживания жилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов могут быть переоборудованы в нежилые по решению общего собрания членов кооператива, утвержденным исполнительным комитетом районного, городского, районного совета в городе.
• Порядок обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания устанавливается Кабинетом Министров Украины.

Постановлением № 189 “О порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания” определяются правила и порядок обследования состояния жилых домов.

При обследовании состояния жилых домов проверяется:

• двор дома и элементы его благоустройства;
• фундаменты, подвалы;
• стены и элементы фасадов (балконы, эркеры, карнизы и т.п.);
• стыковые соединения в крупнопанельных жилых домах;
• крыша дома и оборудование на ней (дымовые и вентиляционные каналы и прочее);
• лифты и их оборудование;
• этажи жилого дома, включая их конструкции;
• инженерное оборудование.

Для обследования состояния жилых домов собирается комиссия, в состав которой входят инженерно-технические специалисты жилищно-эксплуатационных организаций, эксперты проектных и научно-исследовательских организаций (в случае необходимости), также представители общественности.

На основании материалов обследования комиссия составляет соответствующие документы: акт обследования жилого дома с соответствующим заключением, технический паспорт жилого дома с данными о его физической изношенности, заключение проектной или научно-исследовательской организации о возможности/невозможности проведения капитальных ремонтных работ, также заключение санитарно-эпидемиологической службы (такая привлекается в случае необходимости).

Первые действия после признания дома аварийным

Если жилой дом (жилое помещение) признан таким, что не соответствует санитарным и техническим требованиям – то есть непригодным для проживания – исполнительный орган соответствующего местного совета вносит в исполнительный орган высшего уровня предложение об использовании этого дома (помещения) в других целях или о сносе дома.

В случае предоставления дому статуса аварийного и непригодного для жилья, жители дома должны обратиться к владельцу или балансодержателю дома с запросом о последующих действиях. Далее владелец/балансодержатель дома обращается в исполнительный орган местного совета с вопросом об осмотре жилых помещений. Следующим шагом, уже на основании заявления, исполнительный орган создает комиссию и принимает решение о возможности эксплуатации дома или непригодности проживания в таком доме.

Правовые аспекты и права владельцев аварийных домов

Согласно статье 111 Жилищного Кодекса Украины гражданам, выселяемым из аварийного дома, “другое благоустроенное жилое помещение предоставляется исполнительным комитетом местного совета, а в случаях, когда земельный участок отводится государственному, кооперативному или другому общественному объединению, – этой организацией”.

На практике все идет не быстро. Поэтому люди продолжают жить в аварийных домах по 20, даже 30 лет без предложений от местных администраций на переселение в безопасное жилье. И продать квартиру в аварийном доме почти невозможно, ведь покупка аварийного жилья не является привлекательной инвестицией в недвижимость.

Возможности восстановления или реконструкции аварийного дома

По данным Госстата, до войны ветхими были признаны 45,6 тыс домов общей площадью 3,3 млн кв метров, в которых жили 54,8 тыс украинцев. Аварийного жилья 1,01 млн кв метров или 17,2 тыс единиц аварийного жилья, в котором проживали 11,6 тыс жителей. Объем огромный. Нужен комплексный подход к решению этой проблемы. А война добавила и ежедневно добавляет масштаба этой проблеме, увеличивая количество аварийных домов в результате обстрелов.

Разговоры о реализации программ реконструкции ведутся давно, с 2007 года Закон “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда” неоднократно менялся, но так и не заработал. В документе рассматриваются различные подходы к реконструкции, включая полную перестройку кварталов с заменой старого жилья на новое и обновлением инфраструктуры, а также модернизацию существующих зданий с улучшением их инженерных систем и теплоизоляции без увеличения площади и отселения жильцов.

Даже когда закон наконец заработает, реализация закона столкнется сразу с проблемой отселения жителей (ни государство, ни местные органы не имеют маневренного жилого фонда), а также с проблемой финансирования (государство не имеет средств на такой масштабный проект). Поэтому, решение проблемы будет за бизнесом, за привлечением частных инвестиций.

Платформа DOMOVA – вариант решения проблемы старого жилья

Уже сейчас украинская компания DOMOVA взяла на себя вызов решения проблемы аварийного жилья и реконструкции городов путем создания платформы для прозрачной продажи и покупки ветхих и аварийных домов.

DOMOVA – компания, которая позиционирует себя как единственная в мире IT-платформа, предоставляющая владельцам квартир в старых и аварийных домах возможность объединиться для совместной продажи всего дома. Компания обеспечивает механизмы для такого объединения, предлагает бесплатную подачу запроса на продажу, привлекает инвесторов и строительные компании.

Это уникальное предложение на рынке недвижимости.

Поэтому, надеемся на позитивные изменения в сфере недвижимости и качественной реконструкции городов.