Коллективная продажа старой недвижимости — это всегда марафон, а не спринт. Когда на кону будущее целого дома, главным вызовом становится не поиск инвестора и не юридические детали, а человеческая коммуникация. Как найти общий язык с людьми, одни из которых живут прошлым, другие боятся будущего, а третьи просто устали от неопределенности?
Представьте ситуацию: вы живете в старом доме в привлекательном районе. Здание изнашивается, инженерные сети устарели, счета за отопление зимой пугают из-за отсутствия термомодернизации. Рыночная стоимость вашей квартиры как отдельного объекта постепенно снижается, тогда как стоимость земельного участка под домом остается высокой. Рациональная финансовая логика подсказывает очевидное решение — объединиться с соседями и продать весь дом девелоперу под реновацию по цене на 20–30% выше рыночной.
Однако в реальности в игру вступает человеческий фактор. То, что выглядит как отличная инвестиционная возможность в Excel, сталкивается со стеной эмоций, страхов и личных обстоятельств.
Почему соседи говорят «нет» — и дело не только в деньгах
Ошибка — считать, что отказ связан исключительно с ценой. В условиях войны и хронического стресса люди склонны держаться за стабильность — даже если эта стабильность выглядит как аварийная «хрущёвка». Психология называет это эффектом владения: мы переоцениваем то, чем обладаем, и боимся потерять контроль.
Соседи — это не просто совладельцы квадратных метров. Это люди с разными жизненными сценариями. Для пенсионера дом — это воспоминания и привычная среда. Для молодой семьи, недавно вложившей средства в ремонт, идея продажи может казаться абсурдной — ведь девелопер покупает не итальянскую плитку, а потенциал локации.
Есть и «молчаливая» категория — собственники, которые уехали за границу. Связаться с ними сложно, интерес к судьбе дома минимален, а любые дистанционные решения вызывают настороженность.
О логике решений
Мы хорошо знаем, как это обычно происходит.
Мы начинаем с разговоров.
Наша задача — не убедить любой ценой, а понять, что действительно важно для человека.
Для одних ключевым фактором становится безопасность. Старые перекрытия, изношенные коммуникации, отсутствие укрытий и пандусов — это реальные риски и неудобства, с которыми люди сталкиваются ежедневно. Перспектива переезда в более комфортное жильё для них означает спокойствие и защищённость.
Для других вопрос лежит в финансовой плоскости. Кто-то уехал и не планирует возвращаться. Для кого-то это постоянные расходы на аварийные ремонты и общее снижение стоимости квартир. Продажа в составе всего дома позволяет получить справедливую рыночную цену и свободу дальнейшего выбора.
Когда мы понимаем позиции большинства, только тогда переходим к проведению общего собрания.
Завышенные ожидания
Самый сложный этап — обсуждение цифр. Владельцы ориентируются на цены в объявлениях, не учитывая, что это цены ожиданий, а не закрытых сделок. Каждый считает свою квартиру уникальной.
Важно изменить фокус внимания: сумма частей меньше целого. Продажа квартиры на вторичном рынке означает конкуренцию с тысячами аналогичных объектов при ограниченном спросе. Продажа дома целиком — это уже рынок B2B, где покупателем выступает инвестор или девелопер с другими бюджетами и стратегией. Он платит за землю и девелоперский потенциал, а значит готов предложить премию за консолидацию.
Рациональный подход — считать чистый доход собственника и его возможности на текущем рынке. Часто оказывается, что вместо старой квартиры можно приобрести более современное жильё и сохранить часть капитала.
Прозрачность как условие сделки
Главный враг сделки — недоверие. «А вдруг нас обманут?», «А если я подпишу, а сосед — нет?». Эти опасения вполне понятны. Именно поэтому процесс не может строиться на устных договоренностях.
Здесь ключевую роль играет третья, независимая сторона. DOMOVA выступает не как платформа для продажи квартир, а как арбитр процесса. Профессиональное сопровождение, прозрачные предварительные договоры с чётко прописанными обязательствами всех сторон снижают напряжение и формируют доверие. Людям важно понимать, что сделка состоится только при согласии всех собственников, а средства будут перечислены каждому индивидуально на его банковский счёт.
Объединение соседей — это сложная социальная работа. Она требует терпения, эмпатии и времени. Однако результат оправдывает усилия. Это возможность превратить устаревший и убыточный актив в реальный капитал, который позволит каждой семье чувствовать большую финансовую устойчивость. В конечном счёте, речь идёт не о том, чтобы «избавиться» от жилья, а о создании новых возможностей через совместные действия.
Есть сомнения относительно стоимости вашего объекта?
Закажите предварительную оценку инвестиционной привлекательности вашего дома на DOMOVA — чтобы оперировать цифрами, а не эмоциями.
Мы стали бенефициарами программы Seeds of Bravery в треке Rebuild Ukraine и получили отметку Seal of Excellence за качество и инновационность нашего решения. Это два параллельных результата: финансовая поддержка для развития продукта и доступ к расширенному пакету нефинансовых сервисов экосистемы ЕС.
Это важный шаг для нашей платформы коллективной продажи ветхого и аварийного жилья, а также для всей команды, которая ежедневно превращает ветхий фонд в чётко упакованные инвестиционные возможности.
Средства направляем на улучшение продукта:
- усиление алгоритмов агрегирования и согласования совладельцев;
- развитие сервисов для жителей и для инвесторов/девелоперов;
- усиление аналитических модулей и внутренних дашбордов.
Seal of Excellence подтверждает, что наш подход технологически и организационно жизнеспособен и имеет высокий потенциал масштабирования.
Мы используем инструменты программы, которые действительно ускоряют работу. Начинаем с адресных интро к инвесторам и акселераторам — не “100 встреч ради встреч”, а несколько точечных знакомств, где наш кейс уместен. В рамках Market Fast-Track и soft-landing сессий дорабатываем go-to-market и партнёрские модели на примере реальных сделок. Параллельно готовим выход на новые рынки вместе с EEN (Enterprise Europe Network) и держим под рукой OnePass Bridge как удобный канал для обмена материалами с инвесторами. UA Tech Tickets — это про присутствие там, где формируется спрос: профильные события, коворкинги, практичный нетворкинг — без лишнего шума.
Зачем это нужно: чтобы масштабировать модель коллективной продажи быстрее и безопаснее — меньше ручной работы, больше стандартизации, короче путь от идеи до подписанных документов и согласованных условий.
В выигрыше все стороны. Жители получают прозрачный маршрут сделки с понятными опциями релокации. Инвесторы и девелоперы — стандартизированные и де-рисковые кейсы с коротким циклом принятия решений. Города — рабочий инструмент обновления жилого фонда без бюджетных затрат, с измеримым социальным эффектом.
Без лишнего пафоса — спасибо Seeds of Bravery за инструменты и возможности. Наша задача — спокойно и последовательно работать: реализовывать грант, усиливать продукт и применять полученную отметку там, где она добавляет скорости и доверия.
С начала полномасштабного вторжения более 13 % жилого фонда Украины было разрушено или серьёзно повреждено — это свыше 2,5 млн домохозяйств. Для жильцов аварийных домов это ежедневный риск, а для рынка — практически неликвидный актив. В статье для Tech.eu журналистка Cate Lawrence показала, как DOMOVA превращает такие здания в привлекательные инвестиционные проекты.
DOMOVA: единственная в мире платформа “объединённого дома”
DOMOVA — единственная платформа, которая объединяет 100 % владельцев квартир и нежилых помещений в ветхих, аварийных или повреждённых войной зданиях для коллективной продажи всего дома инвестору или девелоперу. Мы создаём новый рынок: превращаем неликвидные квартиры в прибыльные объединённые активы и одновременно предлагаем инвесторам инструмент с прогнозируемой доходностью 30–40 % годовых.
Базарная, 93: кейс коллективной продажи
Исторический центр Одессы, дом по адресу ул. Базарная, 93: фасад в глубоких трещинах, проседающие перекрытия, один подъезд разрушен полностью. Жильцы продолжают жить в аварийных условиях, однако локальный ремонт невозможен.
Текущий статус:
- 100 % совладельцев подали заявки на продажу.
- Проведён юридический и технический аудит.
- Подготовлено полное инвестиционное досье.
DOMOVA — единая площадка, где владельцы видят заявки соседей и формируют консолидированную цену. Такой подход даёт каждому совладельцу +10–20 % к индивидуальной рыночной стоимости квартиры.
Медиа‑эффект Tech.eu: почему это важно
Публикация в Tech.eu дала проекту на Базарной, 93 дополнительную видимость в профессиональном инвестиционном сообществе ЕС и Великобритании. Это подтверждает, что модель “объединённого дома” можно масштабировать за пределы Украины и сделать стандартом обновления ветхих кварталов Восточной Европы.
DOMOVA делает “объединённый дом — безграничные возможности” реальностью:
- Для владельцев — прозрачная и выгодная продажа.
- Для инвесторов — доступ к уникальному рынку реконструкции и инвестирования с высокой доходностью.
- Для городов — обновлённый жилой фонд без дополнительных бюджетных расходов.
Особая благодарность журналистке Cate Lawrence за профессиональное освещение модели DOMOVA на Tech.eu и за то, что она привлекла внимание международного сообщества к проблеме аварийного жилья.
DOMOVA получила признание на уровне инновационной экосистемы Украины — нашу платформу включили в руководство IP&I Guide, созданное Украинским национальным офисом интеллектуальной собственности и инноваций (УКРНОИСИ) в сотрудничестве с Центром поддержки технологий и инноваций (TISC).
Что такое IP&I Guide?
IP&I Guide — это стратегический инструмент для поддержки предпринимателей, инноваторов и стартапов, стремящихся коммерциализировать свои идеи и вывести их на мировой рынок. Руководство включает:
- пошаговые алгоритмы защиты интеллектуальной собственности;
- практические кейсы из реального бизнеса;
- экспертные рекомендации по коммерциализации, выходу на мировые рынки и защите прав.
DOMOVA включена в руководство как пример инновационной платформы, создающей новый рынок в сфере недвижимости, способствующей модернизации жилищного фонда и привлечению инвестиций.
Роль TISC в поддержке инноваций
Центр поддержки технологий и инноваций (TISC) — это часть глобальной инициативы Всемирной организации интеллектуальной собственности (WIPO), работающий в структуре УКРНОИСИ. TISC предоставляет консультации по вопросам защиты интеллектуальной собственности, коммерциализации разработок и их продвижения на международных рынках.
О DOMOVA
DOMOVA — это инновационная платформа, объединяющая владельцев квартир в ветхих и аварийных домах для совместной продажи всего объекта. Платформа обеспечивает прозрачный процесс, юридическую поддержку и создает новые возможности для инвесторов и застройщиков. Как отметил основатель платформы Александр Саржан:
“DOMOVA — это больше, чем платформа. Это инструмент, который позволяет менять города, создавать новые кварталы и улучшать качество жизни.”
Участие в руководстве IP&I Guide — это подтверждение важности и инновационности DOMOVA. Это руководство помогает инноваторам защитить свои идеи и внедрять их в жизнь, а наша платформа демонстрирует, как эффективно реализовать эти принципы.
Спасибо УКРНОИСИ, TISC и нашим партнерам за доверие!
Безбарьерность и инклюзивность при восстановлении страны
15 и 16 мая 2024 года в Киеве состоялся второй УКРАИНСКИЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОНГРЕСС, ключевой темой которого стало восстановление Украины с учетом требований безбарьерности и инклюзивности. Это мероприятие собрало представителей власти, бизнеса и общественных организаций для обсуждения актуальных вопросов восстановления страны.
Среди участников и партнеров конгресса была команда компании DOMOVA и Александр Саржан представил аудитории платформу для продажи старого, аварийного и поврежденного в результате боевых действий жилья. Это инновационное решение уже вызывает интерес у инвесторов и застройщиков.
Важность безбарьерности и инклюзивности
Министр социальной политики Оксана Жолнович подчеркнула, что в Украине есть 3 миллиона людей с инвалидностью, и это количество постоянно растет из-за боевых действий. Поэтому требования безбарьерности и инклюзивности при восстановлении страны чрезвычайно важны.
Советник-уполномоченный Президента Украины по вопросам безбарьерности Татьяна Ломакина отметила: «Сегодня безбарьерность в сфере проектирования и строительства – это о проявлении уважения к людям, социальной ответственности и профессионализме ваших команд. Без преувеличения каждый из нас рано или поздно будет нуждаться в безбарьерных пространствах».
Основные темы конгресса
Конгресс также охватил такие важные темы, как:
- Стратегии и вызовы восстановления Украины
- Государственные программы и инструменты по решению жилищного вопроса
- Ветеранское предпринимательство как залог безопасности общества
- Индустриальное восстановление как важный драйвер развития украинской экономики
- Новые подходы к строительству в условиях войны
- Перспективы восстановления жилищного строительства
Отдельной важной частью конгресса стала панельная дискуссия «Работа международных и украинских фондов, основные направления, ключевые проекты и инициативы».
Восстановление культурных объектов
Ростислав Карандеев, и.о. Министра культуры и информационной политики Украины, подчеркнул важность универсальных решений в восстановлении, которые позволят создать действенный механизм для быстрого восстановления культурных объектов в общинах. Он отметил необходимость сохранения культурной ценности зданий, а не только экономической выгоды.
Панельная дискуссия о безбарьерности и инклюзивности
Модератором панели «Безбарьерность и инклюзивность: вызовы современности» выступил Виталий Мельник, вице-президент девелоперской компании UDP. Он отметил приоритетность вопросов инклюзивности и безбарьерности для правительства и общества в целом, необходимость системных изменений в законодательстве, инфраструктуре и образовании, а также важность создания доступной инфраструктуры.
Выводы и перспективы
В этом году УКРАИНСКИЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОНГРЕСС значительно масштабировался, консолидировал украинскую власть, бизнес, общественные организации и структуры, стал площадкой для проведения ряда мероприятий международных и украинских организаций. Компания DOMOVA, со своей презентацией платформы для продажи старого и аварийного жилья, стала актуальной частью этого события, демонстрируя свои инновационные решения для восстановления жилого фонда Украины.
11 апреля 2024 года в Киеве состоялся форум по восстановлению Украины – RECOVERY CONSTRUCTION FORUM UKRAINE. Мероприятие собрало ключевых деятелей из правительственных кругов и представителей строительной отрасли для обмена мнениями о важных вызовах и координации усилий в рамках восстановления страны. Команда DOMOVA представляла компанию на этом форуме.
Мероприятие собрало более 2000 участников, включая государственных служащих, представителей местных общин, бизнесменов в сфере строительства, архитекторов, студентов строительных факультетов и других заинтересованных экспертов и специалистов.
Форум охватил три основные тематические сессии. Первая сессия была посвящена государственной политике восстановления, обсуждению приоритетов и международного участия в процессах восстановления. Вторая сессия сосредоточилась на поддержке общин, включая обсуждение потенциальных возможностей и планирования. Последняя сессия включала обсуждение процессов технического регулирования, стандартов и инноваций в отрасли.
Участники форума также приняли участие в многочисленных дискуссионных панелях, в частности, обсудили государственные программы поддержки, прозрачность процессов восстановления, а также новейшие подходы в девелопменте и архитектуре, в соответствии с вызовами и требованиями к современному строительству, учитывая ситуацию.
- Следует ли восстанавливать существующие здания или лучше демонтировать их и возвести новые?
- Каким образом должна развиваться строительная индустрия в будущем?
- Какие шаги нужно предпринять для уменьшения энергопотребления и увеличения экологичности зданий?
- Как освободить городские пространства от зависимости от добывающих источников энергии?
Анализируя проблемы, которые несут устаревшие жилые объекты, как то: изношенные инженерные сети, недоступность для людей с ограниченными возможностями, низкую энергоэффективность, несоответствие современным нормам изоляции и эффективного использования пространства, – специалисты приходят к выводу, что для обеспечения безопасности населения в условиях потенциальных угроз и формирования новых стандартов в строительстве и коммунальном обслуживании, необходимо привлечение лучших мировых практик. В стране почти с начала полномасштабного вторжения российской федерации продолжается дискуссия по этим актуальным вопросам, особенно в контексте войны, когда повреждения энергетической инфраструктуры указывают на необходимость новых подходов в строительстве.
В Украине капитальные ремонты старых домов проводились редко, что привело к ухудшению их состояния. Разработка жилищной политики должна быть партисипативной, учитывая потребности всех групп населения, и соответствовать требованиям и новым стандартам в стране. Разработка эффективных систем гражданской защиты становится все более актуальной. Важным шагом в этом направлении стало подписание президентом Владимиром Зеленским Закона 22 августа 2023 года, который предусматривает обязательное обустройство бомбоубежищ в новых зданиях, а также нормы, принятые 10 августа, определяющие требования к строительству сооружений гражданской защиты – ДБН В.2.2-5:2023. Эти нормы направлены на обеспечение безопасности населения в условиях потенциальных угроз и формирование новых стандартов в строительстве и коммунальном обслуживании.
Именно поэтому успешные мировые практики по энергоэффективному устойчивому строительству должны изучаться и внедряться в алгоритмы нового строительства, мотивировать общины отстраивать по современным запросам и требованиям общества: безопасность и экологичность на всех уровнях.