6 марта 2025 года в Киеве состоялся Украинский строительно-инвестиционный конгресс, на котором обсуждались ключевые вызовы и возможности для рынка недвижимости Украины. Панельная дискуссия “Инвестиции в недвижимость: перезагрузка рынка после войны и новые форматы жилья” объединила ведущих девелоперов и инвесторов, обозначивших основные тенденции.
Спрос на быстрое заселение и готовое жилье
“За последние годы украинцы осознали, что нужно жить здесь и сейчас, не откладывая жизнь на потом. Поэтому ключевой тенденцией является покупка жилья с целью заселиться как можно быстрее. Рынок оживился, продажи растут, люди продолжают инвестировать и покупать”, – отметил Марк Марченко (SENSAR Development).
Этот тренд влияет и на инвесторов, которые больше не готовы ждать долгие сроки реализации проектов. “Инвесторы хотят рассчитывать на окупаемость в пределах двух лет,” – добавил Дмитрий Струк (Креатор-Буд).
Доходная недвижимость и новые форматы
Востребованы не только квартиры для собственного проживания, но и инвестиции в доходные объекты. “Тренды – доходная недвижимость, гостиничные форматы, малоэтажное строительство,” – подчеркнули участники дискуссии.
Дмитрий Струк также отметил рост спроса на компактные квартиры: “Развивается рынок доходной недвижимости, растет спрос на квартиры небольшого размера.”
Измененные архитектурные решения
Строительство адаптируется к новым условиям. “Снизилась маржинальность, в Киеве строят малоэтажные дома (9, 12, 4 этажа), в новых зданиях создают монолитные безопасные комнаты,” – пояснил Струк.
Качество проектных решений возросло. “В девелопменте исчезло понятие ‘разберёмся потом’ – раньше строили метры, а потом думали, что с ними делать. Теперь качество проектов стало выше не только с эстетической точки зрения, но и с точки зрения экономической модели,” – подчеркнул Андрей Вавриш (SAGA Development).
Географическое распределение спроса
Ситуация на рынке неоднородна:
- Киев – растущий спрос, увеличение продаж по сравнению с предыдущими тремя годами.
- Восток Украины – падение активности из-за рисков безопасности.
- Одесса – сложная ситуация, но с перспективой сезонного роста: “В Одессе существует сезонность продаж, активность увеличивается ближе к лету,“ – Александра Коваль (Zezman Holding).
- Ужгород – спрос на недвижимость сохраняется, но уже не такой высокий, как в предыдущие годы. Если раньше инвесторы активно вкладывали деньги в жильё на этапе строительства, то сейчас они предпочитают готовые объекты.
Иностранные инвесторы и доверие к рынку
“Украинцы, находящиеся за границей, покупают недвижимость, но не на этапе строительства, а готовые объекты. Это вселяет надежду, что люди вернутся из-за границы,” – отметила Александра Коваль (Zezman Holding).
Выводы: трансформация рынка и перспективы развития
Украинский рынок недвижимости демонстрирует гибкость и адаптивность перед новыми вызовами. Основные тенденции указывают на изменение стратегий девелоперов и инвесторов:
- Спрос на быстрое заселение стимулирует развитие готового жилья, а долгие строительные циклы становятся менее привлекательными. Девелоперы ориентируются на проекты с короткими сроками реализации и предсказуемыми бизнес-моделями.
- Доходная недвижимость продолжает развиваться, особенно в формате малоэтажного строительства, апарт-отелей и арендного жилья.
- Безопасность становится приоритетом – современные проекты предусматривают бомбоубежища, автономные системы и усиленные конструкции, что сказывается как на технологии строительства, так и на затратах девелоперов.
- География спроса изменилась: Киев и Киевская область остаются локомотивом рынка, западные регионы стабилизируются, а интерес к восточным городам остается низким из-за факторов безопасности.
В целом, ведущие игроки рынка сходятся во мнении, что недвижимость в Украине остается привлекательным инвестиционным инструментом, даже в условиях экономической неопределенности. При этом рынок становится более зрелым: уровень терпимости к рискам снижается, а приоритет отдается проектам с четкой экономической моделью и прогнозируемыми сроками реализации.
В долгосрочной перспективе будущее отрасли будет зависеть от уровня безопасности, государственной градостроительной политики и темпов восстановления экономики.
Рынок жилой недвижимости Украины в 2024 году демонстрировал постепенное восстановление, однако сохранялись значительные региональные и структурные диспропорции. Эти важные тренды, формирующие динамику отрасли, отражены в данных Государственной службы статистики, сообщает председатель парламентского комитета по налогам и финансам Даныло Гетманцев.
Рост объемов жилищного строительства
С января по сентябрь 2024 года в эксплуатацию было введено 6,73 млн кв. м жилья, что на 23,5% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Количество сданных квартир (в одно- и многоквартирных домах) увеличилось на 19,1% и составило 79,2 тыс. единиц. Однако общий объем введенного жилья остается на уровне 76,9% от показателей последнего довоенного года (2021).
Региональные диспропорции
Лидерами по объемам введенного жилья остаются Киев, Киевская область и Западная Украина. На долю западных регионов (Львовская, Ивано-Франковская, Закарпатская, Волынская, Черновицкая, Тернопольская и Ровенская области) приходится 38,7% общей площади жилья, что значительно больше 31,7% в 2021 году.
В то же время в пяти регионах (Киев, Харьковская, Сумская, Волынская и Черкасская области) объемы строительства снизились. Это связано с рисками безопасности и ограничением спроса на жилье в пострадавших от войны районах.
Многоквартирное и частное жилье
Объемы строительства многоквартирного жилья восстанавливаются, но остаются на низком уровне, достигая только 54,1% от показателей 2021 года. В то же время частное жилое строительство показало значительный рост, превысив довоенные показатели на 20,5%. Частично это объясняется легализацией ранее построенных частных домов.
Факторы и перспективы
Рынок жилой недвижимости зависит от многих факторов:
- Риски безопасности: Застройщики оценивают риски инвестиций в новые проекты, что влияет на темпы строительства многоквартирных домов.
- Экономические вызовы: Низкий инвестиционный спрос населения ограничивает активность на первичном рынке.
- Государственная поддержка: Программы, такие как “еОселя” и “еВідновлення”, направлены на поддержку рынка, но их влияние ограничено из-за нехватки финансирования.
Замечаемая активизация рынка возможна только при снижении рисков безопасности, что повысит доверие инвесторов и потребителей.
Суммируя вышесказанное:
Рынок жилой недвижимости Украины постепенно восстанавливается после потрясений, вызванных войной и экономическим кризисом. Несмотря на положительную динамику ввода жилья в эксплуатацию, отрасль сохраняет зависимость от государственной поддержки и внешних факторов. Для дальнейшего развития необходимы стабильность и стратегические подходы к привлечению инвестиций и поддержке строительства.
27 июня 2024 года Киевская школа экономики (KSE) по инициативе Европейской Бизнес Ассоциации представила результаты исследования “Структурные изменения и вызовы в строительной индустрии Украины: анализ и прогнозы”. Это исследование оценивает довоенное состояние строительной отрасли и влияние на нее полномасштабного вторжения. В частности, аналитики исследуют уровень разрушений украинской инфраструктуры и определяют необходимые материалы для ее восстановления.
Согласно данным Всемирного банка, общая стоимость восстановления и реконструкции в Украине составляет 486 миллиардов долларов. Для восстановления части инфраструктуры, которая упоминается в отчетах Всемирного банка, требуется около 65 миллиардов долларов только на строительные материалы. В то же время, абсолютное большинство необходимых строительных материалов могут быть изготовлены в Украине, что позволит снизить расходы, создать новые рабочие места и увеличить поступления в государственный бюджет.
Эксперты отмечают, что более 90% необходимых строительных материалов могут быть изготовлены в Украине. Среди наиболее важных материалов для восстановления — цемент, бетон, металлоконструкции, кирпич, стекло, теплоизоляционные материалы. Это будет способствовать развитию внутренних производственных мощностей, что в свою очередь создаст дополнительные рабочие места и поддержит экономику.
“Текущие инвестиции крайне важны, но для восстановления инфраструктуры и экономики Украины необходимы дополнительные миллиарды. Следует отметить, что инвестиции, в частности, будут способствовать развитию внутренних производственных мощностей, создавая новые рабочие места и поддерживая экономику”, — отметил Максим Нефедов, директор по инновационным решениям KSE Institute.
Восстановление инфраструктуры требует значительных инвестиций. В частности, группа CRH, один из крупнейших производителей строительных материалов, уже инвестировала 80 миллионов долларов в украинскую строительную отрасль во время полномасштабного вторжения. Ирландская компания Kingspan планирует инвестировать 300 миллионов долларов в проект «Сирша» (ирл. Свобода), который предусматривает строительство производственного кампуса на западе Украины до 2026 года.
Украинские бизнесы также активно инвестируют в строительную отрасль. Девелоперская компания City One Development начала строительство стекольного завода в Киевской области, стоимость которого составляет 100 миллионов евро. Это единственный аналогичный проект в Украине после разрушения предыдущего завода в 2014 году.
Исследование Киевской школы экономики подчеркивает важность восстановления инфраструктуры Украины и необходимость значительных инвестиций в этот процесс. Использование отечественных строительных материалов, поддержка местных производителей и привлечение международных инвесторов являются ключевыми элементами для успешного восстановления страны.
Платформа DOMOVA играет важную роль в этом процессе, предлагая уникальные решения для объединения собственников недвижимости и привлечения инвестиций. Это будет способствовать развитию украинской экономики, созданию новых рабочих мест и восстановлению жилого фонда.
В современных условиях Украина сталкивается с огромными вызовами в жилищном секторе, особенно после разрушений, вызванных военными действиями. Недавно был подписан важный Меморандум между правительством Украины и Всемирным банком, который направлен на поддержку жилищной реформы в стране. Это открывает новые возможности для привлечения частных инвестиций и создания эффективной жилищной экосистемы, что будет стимулировать рост экономики и улучшение качества жизни граждан.
Меморандум о взаимопонимании, заключенный между Правительством Украины и Всемирным банком, подписали Премьер-министр Украины Денис Шмыгаль, Вице-президент Всемирного банка Антонелла Бассани и Вице-президент Международной финансовой корпорации Альфонсо Гарсия Мора. Целью этого Меморандума являются совместные усилия для подготовки и реализации национальной жилищной стратегии, которая поможет создать условия для доступа граждан к безопасному и доступному жилью.
Как указано в Меморандуме: “Украина предприняла шаги, чтобы начать реформирование жилищного сектора с целью создания эффективной жилищной экосистемы при активном участии частного сектора, которая бы стимулировала рост во многих сферах экономики и сделала значительный вклад в повышение экономической устойчивости Украины. С этой целью Украина завершает разработку всеобъемлющей концепции жилищной политики, за которой последует подготовка различных инструментов, включая национальную жилищную стратегию”.
Разработка национальной жилищной стратегии
В рамках Меморандума предусматривается разработка национальной жилищной стратегии, которая будет определять основные приоритеты, политику, программы и сроки реализации для всего сектора на 5 – 7 лет. Эта стратегия должна обеспечить выполнение требований ЕС и учесть все вызовы, которые стоят перед жилищным сектором Украины как до войны, так и в связи с ней.
О начале работы над проектом национальной жилищной стратегии отмечается в совместном заявлении, которое было объявлено Мининфраструктуры совместно с партнерами, в том числе Всемирным банком, по результатам консультаций, которые состоялись 3 апреля 2024 года.
Министерство развития общин, территорий и инфраструктуры, с привлечением широкого круга представителей международных организаций, проводит работу по разработке новой жилищной политики, в частности проекта Закона Украины “Об основных принципах жилищной политики”, который является основой внедрения концепции новой жилищной политики и реализации жилищной реформы в Украине.
Ожидается, что в рамках Меморандума стороны совместно будут осуществлять действия, направленные на объединение усилий и опыта для оказания поддержки Правительству Украины в подготовке и реализации национальной жилищной стратегии. Это будет включать первоочередные меры по законодательному регулированию и финансированию жилищной сферы, разработку стимулов для государственного сектора с целью привлечения ресурсов частного сектора, создание благоприятной бизнес-среды для частных инвестиций в жилищный сектор, мобилизацию частного капитала с помощью различных финансовых инструментов, а также разработку доступных решений по покупке и аренде жилья.
Частные инвестиции и социальная ответственность
DOMOVA способствует привлечению частных инвестиций в жилищный сектор, создавая благоприятную бизнес-среду для развития доступного, качественного и безопасного жилья, в соответствии с условиями сегодняшнего дня.
Это включает разработку доступных решений по продаже и покупке аварийного и ветхого жилья, мобилизацию частного капитала через инвестирование в строительство. Кроме экономической выгоды, компания также работает над решением социальных проблем, способствуя обновлению и модернизации жилищного фонда.
Чтобы всем было комфортно сосуществовать в обществе и иметь равные возможности доступа к паркам, домам, школам, больницам, кафе, магазинам и т.д., необходимо учитывать определенные особенности и потребности всех категорий граждан.
Конвенция ООН о правах лиц с инвалидностью, ратифицированная Украиной, декларирует принципы равных возможностей, недискриминации и уважения к человеческому достоинству, свободы делать собственный выбор и независимость. Это касается лиц, испытывающих трудности при самостоятельном передвижении, получении услуг, получении информации или ориентировании в пространстве, таких как лица с инвалидностью (с нарушениями зрения, слуха, опорно-двигательного аппарата), пожилые люди, беременные женщины, лица с временными проблемами со здоровьем, а также люди с детскими колясками. Они имеют равные права доступа ко всем объектам общественного назначения. Для реализации их прав здания и сооружения должны быть приспособлены и доступны, иначе все слова о равенстве и инклюзивности теряют смысл.
Строения, которые соответствуют нормативно-правовым требованиям по обеспечению доступности и безопасности для маломобильных групп населения, являются доступными. Это достигается путем внедрения комплексных архитектурно-планировочных, инженерно-технических, эргономических, конструкционных и организационных мероприятий. Можно выделить два основных блока доступности зданий для маломобильных групп населения: информационная и архитектурная.
Информационная доступность включает возможность свободного получения информации об объекте, навигацию в нем и на прилегающей территории: информационные доски, указатели, знаки (обычные и шрифтом Брайля) для маломобильных групп населения, оснащение светофоров звуковыми сигналами. Это позволяет человеку самостоятельно ориентироваться как именно зайти и выйти из здания.
Архитектурная доступность предусматривает непосредственное приспособление зданий для пользования маломобильными группами населения: наличие пандусов, подъемников и тому подобное. Информация об архитектурной доступности также должна быть отражена через информационную доступность.
Архитектурная доступность обеспечивается путем универсального дизайна или разумного приспособления существующих зданий. Принципы разумного приспособления позволяют обеспечить минимальный стандарт доступности в условиях реконструкции, реставрации, капитального ремонта и технического переоснащения жилых домов и общественных сооружений. К таким мерам могут относиться пандусы, подъемные устройства и другие механизмы.
ЛУН Город, совместно со студентами Киевского национального университета имени Тараса Шевченко (КНУ), провели исследование по уровню архитектурной доступности жилых домов в Украине. В рамках программы было исследовано около 1000 жилых домов в 23 городах Украины, включая Одессу и Киев.
В Киеве только 30% домов из числа обследованных имеют вход вровень с землей, а нормативный пандус (с углом 3-5 градусов, шириной 1,2 м, с поручнями и нескользкой поверхностью) есть только в 9% домов.
Относительно доступности к укрытиям: только 3% укрытий имеют широкий вход и нормативный пандус, и только 8% имеют уборную, причем ни в одном из них не обнаружено уборных для людей с инвалидностью. А подавляющее большинство домов вообще не имеют оборудованных укрытий и люди используют паркинги во время воздушных тревог.
22 августа 2023 года Президент Украины Владимир Зеленский подписал важный закон об обязательном обустройстве бомбоубежищ в новостройках. Ранее, 10 августа того же года, были утверждены нормы ДБН В.2.2-5:2023, которые регулируют строительство защитных сооружений гражданской защиты.
Согласно новым нормам, подземные паркинги и другие помещения должны быть адаптированы для укрытия людей и быть безбарьерными, на этажах также должны быть комнаты безопасности, а в доме – противопожарные стены и окна. Эти нормативные акты призваны обеспечить защиту населения в условиях угрозы и повлиять на подход к строительству и предоставлению коммунальных услуг.
Рынок недвижимости Украины в 2023 году переживал настоящий испытательный период, вследствие дестабилизации, вызванной войной. Согласно исследованию агентства ЛУН, интерес к приобретению квартир удерживается на достаточно высоком уровне – 70-80% от показателей до войны.
Среди регионов, удаленных от боевых действий, наблюдается рост цен на вторичном рынке, даже в валютном эквиваленте. При этом в Киеве отмечается снижение стоимости однокомнатных квартир на 3%, тогда как во Львове и Ивано-Франковске – рост на 12% и 18% соответственно.
А как же ситуация на первичном рынке? Хотя застройщики возобновили работу отделов продаж, темпы строительства заметно замедлились. Это привело к снижению объемов нового жилья на 15% в Киеве, 35% в Киевской области и 38% во Львове. Такая ситуация может вызвать дефицит новых квартир, что особенно важно в контексте льготной ипотеки программы еОселя.
Весной 2023 года наблюдалась стабилизация спроса на покупку квартир, что свидетельствует о постепенном возвращении интереса к инвестициям в собственное жилье. Государственная программа еОселя, предусматривающая льготные условия кредитования, также способствует стабилизации настроений на рынке.
Одесса, один из ключевых городов Украины, также почувствовал изменения: рост цен на двух- и трехкомнатные квартиры составляет около 1%, тогда как цены на однокомнатные квартиры снизились на 1%. Самые высокие цены наблюдаются в Приморском и Киевском районах города.
Вообще, 2023 год характеризуется постепенным восстановлением рынка недвижимости. Спрос сосредоточен на готовом жилье, поскольку такие инвестиции считаются менее рискованными. Однако снижение темпов строительства и неопределенность на фронте могут вызвать дефицит жилья.
На первичном рынке наблюдается восходящий интерес к квартирам. Эксперты в сфере недвижимости отмечают, что важными критериями при выборе являются ликвидность объекта, репутация застройщика и актуальное состояние строительства. Они также прогнозируют рост цен в начале 2024 года на первичном рынке на 15% в гривне и стабилизацию на вторичном рынке с ростом на 6-10% в долларах.
Скорость реализации проектов застройщиками зависит от состояния в финансовой отрасли Украины. Возвращение к показателям января 2022 года требует значительного времени и усилий. Сейчас украинская экономика сохраняет стабильность благодаря большой поддержке от западных партнеров и союзников.
Сектор потребления продолжает восстанавливаться, но инвестиционная активность во втором полугодии 2023 года значительно снизилась. Финансовые эксперты видят потенциал для экономического роста через экспорт, несмотря на атаки, благодаря работе морского коридора из южных портов.
По данным Forbes, эксперты указывают на четкий сигнал о том, что расширение бюджетного дефицита в 2024 году маловероятно. Существует большая вероятность, что инвестирование в недвижимость как способ сбережения капитала станет снова популярным в этом году. Указано, что примерно $15 миллиардов находится на гривневых депозитах, $11 миллиардов – на валютных. В отчете НБУ указывается, что между $60 и $100 миллиардов хранятся у населения наличными.
На сегодня рынок восстановил примерно треть продаж по сравнению с довоенным периодом, что является позитивным сигналом. При этом инфляция доллара создает риски, но покупка недвижимости может защитить от инфляционных потерь – одна из причин, почему люди продолжают вкладывать свободные деньги в недвижимость.
Также эксперты прогнозируют новый подход к строительству, вывод на рынок новых проектов. Один из инновационных подходов к решению проблемы аварийного жилья и реконструкции продемонстрировала украинская платформа DOMOVA. Компания DOMOVA позиционирует себя как единственная в мире IT-платформа, предоставляющая владельцам квартир в старых и аварийных домах возможность объединиться для совместной продажи всего дома.
Компания обеспечивает удобные и прозрачные механизмы для такого объединения, предлагает бесплатную подачу запроса на продажу, привлекает инвесторов и строительные компании.
Черные лебеди всегда приносят не только изменения, но и новые решения.