Перший квартал 2025 року підтвердив: ринок житла в Україні оживає. Вперше за тривалий час спостерігається синхронне зростання попиту і цін у кількох сегментах — зокрема, на вторинне житло та новобудови. Це не стрибок — швидше стабілізація на новому рівні. Нижче — головні тенденції.

Вторинне житло: зростання попиту навіть у прифронтових регіонах

Ціни на вторинному ринку зростали практично в усіх регіонах України. Найпомітніше — у містах, де поєднується умовна безпека, ділова активність і наявність ринку: Київ, Львів, Ужгород, Одеса, Дніпро. Зокрема:

• Ужгород вийшов на друге місце в країні за ціною однокімнатних квартир, обійшовши Київ: $64 тис. проти $63 тис. За півроку зростання склало +16%.
• Київ утримує лідерство у сегменті двокімнатних і трикімнатних квартир: $100 тис. і $148 тис. відповідно.
• У Дніпрі, Харкові, Одесі вартість 1-кімнатних за півроку зросла на 3–10%​.

Незважаючи на зростання цін, індекс доступності житла покращився — завдяки підвищенню зарплат. Наприклад, у Києві придбання середньої 1-кімнатної потребує 8 річних зарплат (раніше було 8,3), у Львові — 9,1 (раніше 10), а в Тернополі — лише 6,1​ (ЛУН). Це формує сприятливий ґрунт для рішень про купівлю житла, зокрема готового до реконструкції або знесення.

Новобудови: стабільне зростання, активність девелоперів

На первинному ринку ціни теж зростають — хоч і повільніше. За півроку подорожчала новобудова в Одесі (+14%), досягнувши 45,6 тис. грн/м². У Львові та Ужгороді зафіксовано невелике зниження, проте ці міста залишаються в трійці лідерів за ціною.

• Львів — 55,6 тис. грн/м²
• Київ — 53,7 тис. грн/м²
• Ужгород — 47,9 тис. грн/м²​

Цікаво, що у Львівській і Закарпатській областях найбільша кількість нових стартів продажів: за півроку — 25 і 13 ЖК відповідно. У Києві й області стартували 11 нових проєктів, ще 10 — в Івано-Франківській області. Ці регіони сьогодні фактично формують основу нового житлового будівництва в країні.

Як ринок реагує на очікування

Те, що здавалося лише короткостроковим відскоком, виглядає як початок нової фази ринку. Покупці, які впродовж 2023 року спостерігали, починають діяти. Девелопери — теж. Ціни не падають, навіть попри загальну турбулентність. Водночас:

• Старий житловий фонд поступово втрачає конкурентоздатність. В містах, де ціна вторинки підтягується до новобудов, вибір очевидний.
• Регіональні центри з дешевшим житлом (Тернопіль, Хмельницький, Івано-Франківськ) залишаються потенційною зоною зростання.
• На периферії попит концентрується навколо нових проєктів, що потребують ділянок. А це, в свою чергу, активізує інтерес до старих будинків як джерела майданчиків.

Ситуація на ринку обережно оптимістична. Зростання без перегріву, помірний інтерес до новобудов, підвищення активності у “готових” районах — усе це формує ландшафт, у якому перетворення застарілого житла стає не лише логічним, а й ринково виправданим кроком.

6 березня 2025 року в Києві відбувся Український будівельно-інвестиційний конгрес, де обговорювалися ключові виклики та можливості для ринку нерухомості України. Панельна дискусія “Інвестиції в нерухомість: перезавантаження ринку після війни та нові формати житла” зібрала провідних девелоперів і інвесторів, які окреслили головні тенденції.

Попит на швидке заселення та готове житло

“За ці роки українці зрозуміли, що треба жити саме зараз і не відкладати життя на завтра, тому основним трендом є те, що люди купують житло, щоб селитися якомога швидше. Ринок пожвавився, продажі зростають, люди продовжують інвестувати і купувати”, – зазначив Марк Марченко (SENSAR Development).

Цей тренд впливає і на інвесторів, які більше не готові чекати довгі терміни реалізації проєктів. “Інвестори хочуть розраховувати до двох років”, – додав Дмитро Струк (Креатор-Буд).

Дохідна нерухомість та нові формати

Популярними залишаються не лише квартири для власного проживання, а й інвестиції у прибуткові об’єкти. “Тренди на дохідну нерухомість, на готельні формати, низькоповерхове будівництво”, – підкреслили учасники дискусії.

Дмитро Струк також відзначив зростання попиту на компактні квартири: “Розвивається дохідна нерухомість, попит на невеликого розміру квартири”.

Змінені архітектурні рішення

Будівництво адаптується до нових умов. “Зменшили маржинальність, будують малоповерхові будинки в Києві (9, 12, 4 поверхи), будуються в нових будівлях безпекові кімнати з моноліту”, – пояснив Дмитро Струк.

Якість проєктних рішень зросла. “В девелопменті зникло таке поняття, як ‘потім розберуся’ – будуємо якісь метри і потім вирішимо, що з ними робити. Тепер якість проєктів вища не лише з естетичної точки зору, а й з точки зору економічної моделі”, – наголосив Андрій Вавриш (SAGA Development).

Географічний розподіл попиту

Ситуація на ринку нерівномірна:

• Київ – зростання попиту, збільшення продажів, порівняно з попередніми двома роками;
• Схід України – падіння активності через безпекові ризики;
• Одеса – складна ситуація, але з перспективою сезонного зростання: “В Одесі існує сезонність продажів, активуються ближче до літнього сезону”, – Олександра Коваль (Zezman Holding);
• Ужгород – попит на нерухомість залишається, але вже не такий високий, як у попередні роки. Якщо раніше інвестори активно вкладали гроші в житло на стадії будівництва, то зараз вони обирають переважно готові об’єкти.

Інвестори з-за кордону та довіра до ринку

“Купують українські люди, які зараз за кордоном, але купують нерухомість не на стадії котловану, а готове житло. Це дає величезне натхнення та надію, що люди повернуться з-за кордону”, – зазначила Олександра Коваль (Zezman Holding).

Висновки: трансформація ринку і перспективи розвитку

Український ринок нерухомості демонструє адаптивність та гнучкість перед новими викликами. Основні тенденції свідчать про перегляд стратегій девелоперів та інвесторів:

• Попит на швидке заселення стимулює розвиток готового житла, а тривалі цикли будівництва стають менш привабливими. Девелопери переорієнтовуються на проєкти з коротшим терміном реалізації та більш прогнозованими бізнес-моделями.
• Дохідна нерухомість продовжує розвиватися, особливо у форматах малоповерхового будівництва, апарт-готелів та орендного житла.
• Безпекові рішення стають невід’ємною частиною нових проєктів, що впливає як на технології будівництва, так і на загальні витрати девелоперів.
• Географічна структура попиту змінилася: Київ та Київська область залишаються локомотивом ринку, західні регіони стабілізуються, а інтерес до східних міст залишається низьким через безпекові фактори.

Загалом, ключові гравці ринку констатують: нерухомість в Україні залишається привабливим інструментом для інвестування, навіть в умовах економічної невизначеності. Водночас ринок стає більш зрілим: знижується толерантність до ризиків, пріоритет надається проєктам із чіткою економічною моделлю та передбачуваними термінами реалізації.

У довгостроковій перспективі майбутнє галузі визначатимуть безпекова ситуація, державна політика щодо містобудування та темпи відновлення економіки.

Ринок житлової нерухомості України у 2024 році демонстрував поступове відновлення, проте спостерігалися суттєві регіональні та структурні диспропорції. Про ці важливі тренди, які формують динаміку галузі, свідчать дані Державної служби статистики, повідомляє голова парламентського комітету з податків та фінансів Данило Гетманцев.

Зростання обсягів житлового будівництва

У січні-вересні 2024 року в експлуатацію було введено 6,73 млн кв. м житла, що на 23,5% більше порівняно з аналогічним періодом минулого року. Кількість зданих квартир (як в одно-, так і багатоквартирних будинках) зросла на 19,1% і становила 79,2 тис. одиниць. Однак загальні обсяги введеного житла залишаються на рівні 76,9% від показників останнього довоєнного року (2021).

Регіональні диспропорції

Лідерами за обсягами введеного в експлуатацію житла залишаються Київ, Київська область та Західна Україна. Зокрема, на частку західних регіонів (Львівська, Івано-Франківська, Закарпатська, Волинська, Чернівецька, Тернопільська та Рівненська області) припадає 38,7% загальної площі житла, введеного в експлуатацію, що є суттєвим зростанням порівняно з 31,7% у 2021 році​.

Водночас, у п’яти регіонах країни (Київ, Харківська, Сумська, Волинська, Черкаська області) обсяги будівництва скоротилися. Це зумовлено як безпековими ризиками, так і обмеженням попиту на житло у регіонах, що зазнали значного впливу війни​.

Багатоквартирне та приватне житло

Обсяги будівництва багатоквартирного житла відновлюються, але все ще залишаються на низькому рівні. У 2024 році цей сегмент досяг лише 54,1% від показників 2021 року. Водночас, приватне житлове будівництво показало суттєве зростання — обсяги перевищили довоєнні показники на 20,5%. Частково це можна пояснити легалізацією раніше збудованих приватних домоволодінь​.

Чинники впливу та перспективи

Ринок житлової нерухомості залежить від багатьох факторів, включаючи:

• Безпекові ризики: Девелопери оцінюють ризики інвестицій у нові проєкти, що впливає на темпи введення в експлуатацію багатоквартирного житла.
• Економічні виклики: Низький інвестиційний попит населення обмежує активність на первинному ринку.
• Державна підтримка: Програми, як-от “єОселя” та “єВідновлення”, спрямовані на підтримку ринку, проте їх вплив обмежений через обмежене фінансування.

Помітна активізація ринку можлива лише за умови зменшення безпекових ризиків, що дозволить збільшити довіру інвесторів і споживачів​.

Отже, підсумуємо:

Житлова нерухомість України поступово відновлюється після потрясінь, викликаних війною та економічною кризою. Незважаючи на позитивну динаміку у введенні житла в експлуатацію, галузь зберігає залежність від державної підтримки та зовнішніх факторів. Для подальшого розвитку потрібні стабільність і стратегічні підходи до залучення інвестицій та підтримки будівництва.

27 червня 2024 року Київська школа економіки (KSE) за ініціативи Європейської Бізнес Асоціації представила результати дослідження “Структурні зміни та виклики в будівельній індустрії України: аналіз та прогнози”. Це дослідження оцінює довоєнний стан будівельної галузі та вплив на неї повномасштабного вторгнення. Зокрема, аналітики досліджують рівень руйнувань української інфраструктури та визначають необхідні матеріали для її відбудови.

Згідно з даними Світового банку, загальна вартість відбудови та відновлення в Україні становить 486 мільярдів доларів. Для відновлення частини інфраструктури, яка згадується у звітах Світового банку, потрібно близько 65 мільярдів доларів лише на будівельні матеріали. Водночас абсолютна більшість необхідних будматеріалів можуть бути виготовлені в Україні, що дозволить знизити витрати, створити нові робочі місця та збільшити надходження до державного бюджету.

Експерти зазначають, що понад 90% необхідних будівельних матеріалів можуть бути виготовлені в Україні. Серед найбільш важливих матеріалів для відбудови — цемент, бетон, металоконструкції, цегла, скло, теплоізоляційні матеріали. Це сприятиме розвитку внутрішніх виробничих потужностей, що в свою чергу створить додаткові робочі місця та підтримуватиме економіку.

“Поточні інвестиції надважливі, але для відновлення інфраструктури та економіки України необхідні додаткові мільярди. Слід зазначити, що інвестиції, зокрема, сприятимуть розвитку внутрішніх виробничих потужностей, створюючи нові робочі місця і підтримуючи економіку”, — зазначив Максим Нефьодов, директор з інноваційних рішень KSE Institute.

Відновлення інфраструктури потребує значних інвестицій. Зокрема, група CRH, один з найбільших виробників будівельних матеріалів, вже інвестувала $80 мільйонів в українську будівельну галузь під час повномасштабного вторгнення. Ірландська компанія Kingspan планує інвестувати $300 млн у проект «Сірша» (ірл. Свобода), що передбачає будівництво виробничого кампусу на заході України до 2026 року.

Українські бізнеси також активно інвестують у будівельну галузь. Девелоперська компанія City One Development розпочала будівництво склозаводу у Київській області, вартість якого складає €100 мільйонів. Це єдиний аналогічний проект в Україні після зруйнування попереднього заводу у 2014 році.

Дослідження Київської школи економіки підкреслює важливість відбудови інфраструктури України та необхідність значних інвестицій у цей процес. Використання вітчизняних будівельних матеріалів, підтримка місцевих виробників та залучення міжнародних інвесторів є ключовими елементами для успішного відновлення країни.

Платформа DOMOVA відіграє важливу роль у цьому процесі, пропонуючи унікальні рішення для об’єднання власників нерухомості та залучення інвестицій. Це сприятиме розвитку української економіки, створенню нових робочих місць та відновленню житлового фонду.

У сучасних умовах Україна стикається з величезними викликами у житловому секторі, особливо після руйнувань, спричинених військовими діями. Нещодавно було підписано важливий Меморандум між урядом України та Світовим банком, який спрямований на підтримку житлової реформи в країні. Це відкриває нові можливості для залучення приватних інвестицій та створення ефективної житлової екосистеми, що стимулюватиме зростання економіки та покращення якості життя громадян.

Меморандум про взаєморозуміння, укладений між Урядом України та Світовим банком, підписали Прем’єр-міністр України Денис Шмигаль, Віце-президент Світового банку Антонелла Бассані та Віце-президент Міжнародної фінансової корпорації Альфонсо Гарсія Мора. Метою цього Меморандуму є спільні зусилля для підготовки та реалізації національної житлової стратегії, яка допоможе створити умови для доступу громадян до безпечного та доступного житла.

Як зазначено в Меморандумі: “Україна зробила кроки, щоб розпочати реформування житлового сектору з метою створення ефективної житлової екосистеми за активної участі приватного сектору, яка б стимулювала зростання в багатьох сферах економіки та зробила значний внесок у підвищення економічної стійкості України. З цією метою Україна завершує розробку всеохоплюючої концепції житлової політики, за якою послідує підготовка різних інструментів, включаючи національну житлову стратегію”.

Розробка національної житлової стратегії

В рамках Меморандуму передбачається розробка національної житлової стратегії, яка визначатиме основні пріоритети, політику, програми та терміни реалізації для всього сектора на 5 – 7 років. Ця стратегія має забезпечити виконання вимог ЄС та врахувати всі виклики, які стоять перед житловим сектором України як до війни, так і у зв’язку з нею.

Про початок роботи над проєктом національної житлової стратегії зазначається у спільній заяві, яку було оголошено Мінінфраструктури спільно з партнерами, у тому числі Світовим банком, за результатами консультацій, які відбулися 3 квітня 2024 року.

Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури, з залученням широкого кола представників міжнародних організацій, проводить роботу з розробки нової житлової політики, зокрема проєкту Закону України «Про основні засади житлової політики», який є основою запровадження концепції нової житлової політики та реалізації житлової реформи в Україні.

Очікується, що в межах Меморандуму сторони спільно здійснюватимуть дії, спрямовані на об’єднання зусиль та досвіду для надання підтримки Уряду України у підготовці та реалізації національної житлової стратегії. Це включатиме першочергові заходи щодо законодавчого регулювання та фінансування житлової сфери, розробку стимулів для державного сектору з метою залучення ресурсів приватного сектору, створення сприятливого бізнес-середовища для приватних інвестицій у житловий сектор, мобілізацію приватного капіталу за допомогою різних фінансових інструментів, а також розробку доступних рішень щодо купівлі та оренди житла.

Приватні інвестиції та соціальна відповідальність

DOMOVA сприяє залученню приватних інвестицій у житловий сектор, створюючи сприятливе бізнес-середовище для розвитку доступного, якісного та безпечного житла, відповідно до умов сьогодення. 

Це включає розробку доступних рішень щодо продажі та купівлі аварійного та ветхого житла, мобілізацію приватного капіталу через інвестування в будівництво. Поза економічною вигодою, компанія також працює над вирішенням соціальних проблем, сприяючи оновленню та модернізації житлового фонду.

Аби всім було комфортно співіснувати в суспільстві та мати рівні можливості доступу до парків, домівок, шкіл, лікарень, кафе, магазинів тощо, необхідно враховувати певні особливості та потреби всіх категорій громадян.

Конвенція ООН про права осіб з інвалідністю, ратифікована Україною, декларує принципи рівних можливостей, недискримінаційності й поваги до людської гідності, свободи робити власний вибір і незалежність. Це стосується осіб, які відчувають труднощі при самостійному пересуванні, отриманні послуг, отриманні інформації або орієнтуванні в просторі, таких як особи з інвалідністю (з порушеннями зору, слуху, опорно-рухового апарату), люди похилого віку, вагітні жінки, особи з тимчасовими проблемами зі здоров’ям, а також люди з дитячими колясками. Вони мають рівні права доступу до всіх об’єктів громадського призначення. Для реалізації їхніх прав споруди і будівлі мають бути пристосовані та доступні, інакше всі слова про рівність і інклюзивність втрачають сенс.

Споруди й будівлі, які відповідають нормативно-правовим вимогам щодо забезпечення доступності й безпеки для маломобільних груп населення, є доступними. Це досягається шляхом впровадження комплексних архітектурно-планувальних, інженерно-технічних, ергономічних, конструкційних та організаційних заходів. Можна виділити основних два блоки доступності будівель для маломобільних груп населення: інформаційна та архітектурна.

Інформаційна доступність включає можливість вільного отримання інформації про об’єкт, навігацію в ньому та на прилеглій території: інформаційні дошки, вказівники, знаки (звичайні та шрифтом Брайля) для маломобільних груп населення, оснащення світлофорів звуковими сигналами. Це дозволяє людині самостійно орієнтуватися, як саме зайти та вийти з будівлі.

Архітектурна доступність передбачає безпосереднє пристосування будівель для користування маломобільними групами населення: наявність пандусів, підйомників тощо. Інформація про архітектурну доступність також повинна бути відображена через інформаційну доступність.

Архітектурна доступність забезпечується шляхом універсального дизайну або розумного пристосування існуючих будівель. Принципи розумного пристосування дозволяють забезпечити мінімальний стандарт доступності в умовах реконструкції, реставрації, капітального ремонту та технічного переоснащення житлових будинків і громадських споруд. До таких інструментів оснащення можуть належати пандуси, підйомні пристрої та інші механізми.

ЛУН Місто, спільно зі студентами Київського національного університету імені Тараса Шевченка (КНУ), провели дослідження щодо рівня архітектурної доступності житлових будинків в Україні. В рамках програми було досліджено близько 1000 житлових будинків у 23 містах України, в Одесі та Києві включно.

У Києві лише 30% будинків із числа обстежених мають вхід врівень із землею, а нормативний пандус (з кутом 3-5 градусів, шириною 1,2 м, з поручнями та неслизькою поверхнею) є лише у 9% будинків.

Щодо доступності до укриттів: тільки 3% укриттів мають широкий вхід та нормативний пандус, і лише 8% мають вбиральню, причому в жодному з них не виявлено вбиралень для людей з інвалідністю. А переважна більшість будинків взагалі не мають обладнаних укриттів, і, наразі люди використовують паркінги під час повітряних тривог.

22 серпня 2023 року Президент України Володимир Зеленський підписав важливий закон про обов’язкове облаштування бомбосховищ у новобудовах. Раніше, 10 серпня того ж року, були затверджені норми ДБН В.2.2-5:2023, які регулюють будівництво захисних споруд цивільного захисту. 

Згідно з новими нормами, підземні паркінги та інші приміщення мають адаптувати для укриття людей та бути безбар’єрними, на поверхах також повинні бути кімнати безпеки, а в будинку – протипожежні стіни й вікна. Ці нормативні акти покликані забезпечити захист населення в умовах загрози та вплинути на підхід до будівництва та надання комунальних послуг.

Ринок нерухомості України у 2023 році переживав справжній випробувальний період, внаслідок дестабілізації, спричиненої війною. Згідно з дослідженням агенції ЛУН, інтерес до придбання квартир утримується на достатньо високому рівні – 70-80% від показників до війни. 

Серед регіонів, що віддалені від бойових дій, спостерігається зростання цін на вторинному ринку, навіть у валютному еквіваленті. Натомість у Києві відмічається зниження вартості однокімнатних квартир на 3%, тоді як у Львові та Івано-Франківську — зростання на 12% і 18% відповідно.

А яка ж ситуація на первинному ринку? Хоча забудовники відновили роботу відділів продажу, темпи будівництва помітно сповільнилися. Це спричинило зниження обсягів нового житла на 15% у Києві, 35% у Київській області та 38% у Львові. Така ситуація може спричинити дефіцит нових квартир, що особливо важливо у контексті пільгової іпотеки програми єОселя.

Навесні 2023 року спостерігалася стабілізація попиту на покупку квартир, що свідчить про поступове повернення інтересу до інвестицій у власне житло. Державна програма єОселя, що передбачає пільгові умови кредитування, також сприяє стабілізації настроїв на ринку.

Одеса, одне з ключових міст України, також відчуло зміни: зростання цін на дво- та трикімнатні квартири становить близько 1%, тоді як ціни на однокімнатні квартири знизилися на 1%. Найвищі ціни спостерігаються у Приморському та Київському районах міста.

Взагалі, 2023 рік характеризується поступовим відновленням ринку нерухомості. Попит зосереджений на готовому житлі, оскільки такі інвестиції вважаються менш ризикованими. Проте зниження темпів будівництва та невизначеність на фронті можуть спричинити дефіцит житла.

На первинному ринку спостерігається висхідний інтерес до квартир. Експерти у сфері нерухомості зазначають, що важливими критеріями при виборі є ліквідність об’єкта, репутація забудовника та актуальний стан будівництва. Вони також прогнозують зростання цін на початку 2024 року на первинному ринку на 15% у гривні та стабілізацію на вторинному ринку зі зростанням на 6-10% у доларах.

Швидкість реалізації проєктів забудовниками залежить від стану в фінансовій галузі України. Повернення до показників січня 2022 року потребує значного часу та зусиль. Нині українська економіка зберігає стабільність завдяки великій підтримці від західних партнерів та союзників.

Сектор споживання продовжує відновлюватися, але інвестиційна активність у другому півріччі 2023 року значно знизилася. Фінансові експерти бачать потенціал для економічного зростання через експорт, попри атаки, завдяки роботі морського коридору з південних портів.

За даними Forbes, експерти вказують на чіткий сигнал про те, що розширення бюджетного дефіциту у 2024 році малоймовірне. Існує велика ймовірність, що інвестування в нерухомість як спосіб збереження капіталу стане знову популярним цього року. Зазначено, що приблизно $15 мільярдів знаходиться на гривневих депозитах, $11 мільярдів – на валютних. Звіт НБУ вказує, що між $60 та $100 мільярдів зберігаються у населення готівкою.

На сьогодні ринок відновив приблизно третину продажів порівняно з довоєнним періодом, що є позитивним сигналом. При цьому інфляція грошей створює ризики, але купівля нерухомості може захистити від інфляційних втрат – одна із причин, чому люди продовжують вкладати вільні гроші в нерухомість.

Також експерти прогнозують новий підхід до будівництва, виведення на ринок нових проєктів. Один з інноваційних підходів до розв’язання проблеми аварійного житла та реконструкції продемонструвала українська платформа DOMOVA. Компанія DOMOVA позиціонує себе як єдина у світі IT-платформа, що надає власникам квартир у старих та аварійних будинках можливість об’єднатися для спільного продажу всього будинку.

Компанія забезпечує зручні та прозорі механізми для такого об’єднання, пропонує безкоштовне подання запиту на продаж, залучає інвесторів та будівельні компанії.

Чорні лебеді завжди приносять не тільки зміни, а й нові рішення.