У 2025 році платформа DOMOVA стала частиною Інвестиційного каталогу України — масштабного видання, яке акумулює понад 250 перевірених інвестиційних проєктів з 11 ключових секторів української економіки. Документ підготовлений KSE Institute у співпраці з Міністерством економіки України, за участі міжнародних консалтингових компаній Deloitte, EY, KPMG, PwC, BDO, UVCA та інших партнерів.

Це не просто довідник. Каталог є практичним інструментом для інвесторів, фінансових установ, проєктних девелоперів і донорських організацій. Він створений, аби полегшити навігацію по інвестиційному ландшафту України, що динамічно змінюється в умовах війни та трансформації країни.

DOMOVA представлена в розділі 4.10 Real Estate and Housing на Інвестпорталі — поряд із проєктами модернізації будівництва, житлової інфраструктури та енергоефективності. Наш кейс подано як масштабовану цифрову платформу, що агрегує запити власників застарілого житла та організовує колективні продажі будинків для подальшого залучення приватного капіталу. У контексті урбаністичного відновлення це один із небагатьох кейсів, що працює з так званим “складним житлом” — багатоквартирними будинками у ветхому стані, з розрізненим правом власності та проблемним юридичним бекграундом.

DOMOVA в Інвесткаталозі: що це означає на практиці

Каталог не є рекламним майданчиком. Включення туди передбачає підготовку інвестиційної інформації за стандартами міжнародних інвесторів:

• опис бізнес-моделі та цільової проблеми,
• фінансові показники,
• поточна стадія реалізації,
• обсяг потреб у капіталі,
• механізм монетизації,
• прогноз впливу (impact) на місцевий розвиток.

Усі проєкти мають англомовні картки з уніфікованою структурою — саме такий підхід дозволяє швидко аналізувати їх в рамках аналітики, презентацій, угод чи попереднього відбору в донорські програми.

DOMOVA в каталозі подана як рішення, яке:

• розв’язує хронічну проблему міст: заблоковану ротацію старого житлового фонду,
• створює точки входу для інвесторів, яким важко працювати з фрагментованим ринком,
• дає змогу приватному капіталу заходити в сегмент, який досі залишається поза інвестиційною логікою.

Чому це важливо для нашого сектору

Ринок житла в Україні має суттєві структурні деформації. За різними оцінками, понад 40 % багатоквартирного житлового фонду в містах було зведено до 1980 року, а частина будинків — у категорії “технічно непридатне для експлуатації”. В умовах повномасштабної війни ситуація ускладнилась: пошкоджене житло додалося до старого, а ресурси держави — обмежені.

DOMOVA показує, як можна трансформувати проблему на рівні будинку в реальну інвестиційну можливість. Через агрегування заявок, модерацію даних, юридичну підготовку та організацію колективного продажу ми створюємо нові точки входу для девелоперів, інвестиційних фондів, локальних забудовників і міжнародних партнерів.

Каталог як репутаційний і комунікаційний інструмент

Для DOMOVA включення до Investment Catalogue of Ukraine 2025 — це не лише іміджева історія. Це:

• визнання моделі на рівні державної економічної політики,
• підсилення довіри з боку міжнародних партнерів та фінансових структур,
• доступ до ширшого кола гравців, які аналізують Каталог як базовий навігатор можливостей в Україні.

Ми вдячні команді KSE Institute та Міністерству економіки України за те, що інструмент DOMOVA був включений до переліку перспективних ініціатив.

Як переглянути наш кейс

DOMOVA у каталозі — розділ 4.10 Real Estate and Housing

Завантажити повний каталог (PDF)

Онлайн-версія проєктів

Повномасштабна війна в Україні триває, і хтось може запитати: “Навіщо зараз писати стратегічні плани?”. Відповідь дає світ: 10 – 11 липня в Римі відбулася URC2025 — Конференція з відновлення України, де понад 4 000 лідерів урядів, бізнесу та громадського сектору зі 100+ країн підтвердили намір допомогти у післявоєнній реконструкції України. Там же Президентка Єврокомісії Урсула фон дер Ляєн оголосила про створення Європейського флагманського фонду для відбудови України (European Flagship Fund for Ukraine) — інструмента, що акумулює ресурси ЄС, Франції, Німеччини, Італії, Польщі та Європейського інвестиційного банку для фінансування муніципальних проєктів відбудови.

Саме тому сьогодні, попри щоденні виклики, Одеса формує Стратегію розвитку міста до 2035 року. DOMOVA долучилася до процесу як компанія з головним офісом в Одесі та експертизою у житловому секторі.

Процес очолює команда координаторів Агенції відновлення та розвитку, до діалогу вже долучилося понад три сотні учасників — представники бізнесу, освіти, науки, медицини, транспортного та безпекового секторів, ЖКГ, а також дипломати й іноземні інвестори.

Фінансово-організаційну рамку забезпечує ПРООН в Україні (UNDP Ukraine) через проєкт “Трансформаційне відновлення задля безпеки людей в Україні”, що фінансується Урядом Японії; на місцевому рівні процес підтримують Odesa 5T Office, Civitta та Агенція регіонального розвитку Одеської області. Інформаційний супровід і залучення громади забезпечують На Часі – простір спільнот  та ГО Змістом.

Ми також були в складі робочої групи блоку житлово-комунальної політики та “Економіка, бізнес, підприємництво”. Серед напрацювань по ЖКГ, які вже лягли в першу редакцію стратегії:

• Єдиний стандарт приймання трансформаторних підстанцій від забудовника на баланс громади — щоб втрати електроенергії не сплачували мешканці.
• Повна інвентаризація ліфтів, дахів і внутрішньобудинкових мереж з відкритим реєстром, аби ремонти планувалися прозоро.
• Модель співфінансування 90/10 для ОСББ на капітальні ремонти й енергоефективність.

Чому це важливо зараз

• Вікно можливостей. Коаліція Відновлення, презентована у Римі, передбачає прямі механізми фінансування муніципальних проєктів. Що швидше Одеса покаже готові рішення, то легше залучить кошти.
• Запит громади. Сотні ідей, зібраних під час сесій, доводять: одесити хочуть бути співавторами майбутнього міста, а не пасивними спостерігачами.
• Після припинення бойових дій потрібно стартувати одразу. Документи, процедури й технічні завдання мають бути готові до того моменту, коли війна скінчиться — тоді від слів перейдемо до будівництва.

Що далі

До кінця року робочі групи узгодять пріоритети та підготують дорожню карту перших проєктів 2025–2027.

DOMOVA — хед-офіс в Одесі; наш обов’язок — зробити так, щоб наше місто стало одним із перших резидентів нових міжнародних фондів.

10 квітня на події Forbes Development ми почули те, що добре знаємо з практики: бажання відновлювати українські міста є — але без робочих інструментів, правил гри та чіткої законодавчої бази воно не реалізується, все це залишається на рівні намірів.

І варто визнати: на форумі піднімали теми, про які зазвичай мало хто говорить, хоча саме вони зараз критично необхідні.

У фокусі були не просто гасла, а системні запитання:

• як перетворити зруйноване або застаріле житло на актив?
• що заважає інвесторам заходити у ревіталізацію?
• чому міста не можуть самостійно реалізувати потенціал?

Потреба очевидна

До 4 мільйонів українців втратили або мають пошкоджене житло.
Ціна питання — $524 мільярди. Але попри цифри, головне — якість інструменту.

Модель, про яку йдеться:

• житло на умовах оренди за нижчою ціною,
• повна окупність проєкту,
• управління — через неприбуткові муніципальні структури,
• інвестиції — зі збереженням капіталу та гарантованою дохідністю.

Це не фантазія. Це робоча модель у багатьох європейських країнах.

Але система не працює

Соціальне житло в Україні — де-факто неокупне.
Причина: застаріле законодавство, відсутність гарантій для інвесторів і прозорих механізмів на всіх рівнях.

На заході звучали прямі сигнали від банкірів, інвесторів, урядовців:

• потрібна нова законодавча рамка,
• роль держави — не будувати, а створити умови,
• місцеве самоврядування має мати повноваження визначати: що, де, для кого і як,
• управління — через комунальні неприбуткові фонди з чіткою звітністю.

Ревіталізація: шанс для міст, виклик для закону

Говорили не тільки про будівництво нового — ревіталізація старого житла й історичних районів теж у фокусі.
Це пряме перетинання з нашою роботою в DOMOVA.

Але навіть тут постає питання:

• Чи дозволяє закон працювати з пам’ятками архітектури?
• Чи можна узгоджено реконструювати квартал, де права власності розпорошені?

Австрійське законодавство згадувалось як приклад: чітка і зрозуміла система правил для всіх.

А що ми?

1. Ми вже створили інструмент, якого не вистачає системі — механізм об’єднання співвласників.
2. Наша модель — природне продовження дискусій, які відбуваються на рівні уряду, міст і банків.
3. DOMOVA — це не лише про ринок. Це про систему, яка вчиться працювати зі спадщиною, ризиками та соціальними запитами.

Наступний крок — робота над законодавством. Ми віримо: архітектура змін починається не з бетону, а з правил гри. 

Цінність таких дискусій полягає не у готових відповідях, а у формуванні якісного контексту для рішень, які ще мають з’явитись. Вони створюють простір, де ринок, держава та інституції можуть синхронізувати очікування й позначити спільні напрямки дії.

За цю інтелектуальну рамку — щира подяка команді Forbes Ukraine.

27 червня 2024 року Київська школа економіки (KSE) за ініціативи Європейської Бізнес Асоціації представила результати дослідження “Структурні зміни та виклики в будівельній індустрії України: аналіз та прогнози”. Це дослідження оцінює довоєнний стан будівельної галузі та вплив на неї повномасштабного вторгнення. Зокрема, аналітики досліджують рівень руйнувань української інфраструктури та визначають необхідні матеріали для її відбудови.

Згідно з даними Світового банку, загальна вартість відбудови та відновлення в Україні становить 486 мільярдів доларів. Для відновлення частини інфраструктури, яка згадується у звітах Світового банку, потрібно близько 65 мільярдів доларів лише на будівельні матеріали. Водночас абсолютна більшість необхідних будматеріалів можуть бути виготовлені в Україні, що дозволить знизити витрати, створити нові робочі місця та збільшити надходження до державного бюджету.

Експерти зазначають, що понад 90% необхідних будівельних матеріалів можуть бути виготовлені в Україні. Серед найбільш важливих матеріалів для відбудови — цемент, бетон, металоконструкції, цегла, скло, теплоізоляційні матеріали. Це сприятиме розвитку внутрішніх виробничих потужностей, що в свою чергу створить додаткові робочі місця та підтримуватиме економіку.

“Поточні інвестиції надважливі, але для відновлення інфраструктури та економіки України необхідні додаткові мільярди. Слід зазначити, що інвестиції, зокрема, сприятимуть розвитку внутрішніх виробничих потужностей, створюючи нові робочі місця і підтримуючи економіку”, — зазначив Максим Нефьодов, директор з інноваційних рішень KSE Institute.

Відновлення інфраструктури потребує значних інвестицій. Зокрема, група CRH, один з найбільших виробників будівельних матеріалів, вже інвестувала $80 мільйонів в українську будівельну галузь під час повномасштабного вторгнення. Ірландська компанія Kingspan планує інвестувати $300 млн у проект «Сірша» (ірл. Свобода), що передбачає будівництво виробничого кампусу на заході України до 2026 року.

Українські бізнеси також активно інвестують у будівельну галузь. Девелоперська компанія City One Development розпочала будівництво склозаводу у Київській області, вартість якого складає €100 мільйонів. Це єдиний аналогічний проект в Україні після зруйнування попереднього заводу у 2014 році.

Дослідження Київської школи економіки підкреслює важливість відбудови інфраструктури України та необхідність значних інвестицій у цей процес. Використання вітчизняних будівельних матеріалів, підтримка місцевих виробників та залучення міжнародних інвесторів є ключовими елементами для успішного відновлення країни.

Платформа DOMOVA відіграє важливу роль у цьому процесі, пропонуючи унікальні рішення для об’єднання власників нерухомості та залучення інвестицій. Це сприятиме розвитку української економіки, створенню нових робочих місць та відновленню житлового фонду.

Після 24 лютого 2022 року інвестиційний клімат в Україні зазнав значних змін через військову агресію з боку Російської Федерації, що призвело до появи нових викликів для закордонних інвесторів. Війна стала серйозною перепоною для потенційного інвестування з кількох причин. З одного боку, наявність активних бойових дій в країні викликає у міжнародних інвесторів асоціації з високою невизначеністю та ризиком втрати інвестованих коштів. З іншого боку, брак системи страхування таких воєнних ризиків робить інвестиційне середовище менш привабливим для ведення та розвитку бізнесу в Україні.

З метою створення сприятливих умов для залучення інвестицій в Україну та стимулювання економічного розвитку регіонів, Парламент прийняв Закон України «Про державну підтримку інвестиційних проєктів зі значними інвестиціями в Україні», змінений та адаптований до умов воєнного стану. Основним завданням Закону є стимулювання залучення стратегічних інвесторів у національну економіку шляхом здійснення державної підтримки великих інвестиційних проєктів. Крім того, з 2024 року набув чинності Закон щодо страхування інвестицій в Україні від воєнних ризиків.

Відновлення інвестиційного попиту

Невизначеність, викликана як війною в країні, так і ринковими факторами, не зупиняє розвиток галузі нерухомості. Навпаки, вона адаптується, враховуючи нові тренди та потреби споживачів. Ряд відомих переваг інвестування в нерухомість, як то – прогнозований дохід від оренди, тенденція до зростання вартості активів, захист від інфляції та примноження родинного капіталу, – є саме тими чинниками, які ефективно працюють віками.

Станом на початок 2024 року, за даними НБУ, українці тримають на руках 764 мільярди гривень, що в доларовому еквіваленті майже 20 млрд. І мова йде про заощадження лише в гривні, які за різними оцінками, становлять третину від усіх заощаджень — готівка в доларах/євро, валютні депозити, державні цінні папери, тобто облігації внутрішньої державної позики у валюті. За останніми підрахунками Нацбанку, це ще понад $100 млрд.

Попри зменшений інвестиційний попит у порівнянні з довоєнними роками, сектор нерухомості відчуває позитивні зрушення, особливо на первинному ринку. Однак існують певні “але”, що включають вимивання ліквідних концептів ЖК та питання динаміки будівництва.

Стабільність інвестицій в нерухомість також залежить від політичних та соціальних умов в країні. Урядові програми з відновлення інфраструктури та житла, такі як єВідновлення та єОселя, законодавча база, а також підтримка іноземних інвестицій, можуть стати додатковими стимулами для зростання сектора.

Запит на диверсифікацію та інновації

Попит на диверсифіковані формати нерухомості зростає. Апарт-формати з управлінням досвідченими операторами стають все популярнішими, пропонуючи інвесторам дохідні бізнес-моделі з сервісною складовою. Такий продукт задовольняє потреби в пасивному доході та доступі до комфортабельного життя в комплексі.

Нинішні тренди вказують на зміну споживчих уподобань. Попит зростає на житлові комплекси з розвиненою інфраструктурою, високим рівнем сервісу та екологічними стандартами. Це зумовлює збільшення інтересу до інвестицій в проєкти, що відповідають сучасним вимогам сталого розвитку та комфорту.

Різноманітність інвестиційних можливостей

Ринок нерухомості пропонує широкий спектр можливостей для інвестицій: від купівлі квартир у новобудовах до інвестицій у комерційну нерухомість та земельні ділянки. В умовах волатильності та невизначеності довгострокові інвестиції можуть запропонувати стабільніші та передбачуваніші доходи. Це особливо актуально для ринку нерухомості, де ціни можуть зростати з часом.

Диверсифікація, якість життя та інноваційні формати будуть ключовими факторами, що визначатимуть успіх інвестицій в нерухомість в найближчому майбутньому. Інвестування в нерухомість залишається привабливим варіантом для збереження та примноження капіталу, адаптуючись до змінних умов та потреб ринку.