Оцінка ступеня аварійності: Розпізнавання основних ознак

Чітке визначення поняття застарілого та непридатного житла для проживання є в Житловому Кодексі України від 19.11.2022, документ 5464-X, а саме:

Застарілий житловий фонд – сукупність об’єктів житла до п’яти поверхів, крім садибної забудови, які за технічним станом не відповідають сучасним нормативним вимогам щодо безпечного і комфортного проживання, граничний строк експлуатації яких збіг або знос основних конструкційних елементів яких становить не менше 60 відсотків;
Непридатні для проживання будинки – жилі будівлі, які відповідно до законодавства визнані аварійними або ветхими.

Виключення з житлового фонду жилих будинків і жилих приміщень регулюється  Житловим Кодексом України.

• Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) ради.
• Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнено в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті ради.
• Порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Постановою № 189  “Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання” визначаються правила та порядок обстеження стану житлових будинків.

Під час обстеження стану житлових будинків перевіряється:

•    двір будинку та елементи його благоустрою;
•    фундаменти, підвали;
•    стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо);
•    стикові з’єднання у великопанельних жилих будинках;
•    дах  будинку та обладнання на ньому (димові і вентиляційні канали та інше);
•    ліфти та їх обладнання;
•    поверхи жилого будинку, включаючи їх конструкції;
•    інженерне обладнання.

Для обстеження стану житлових будинків збирається комісія, до складу якої входять інженерно-технічні спеціалісти житлово-експлуатаційних організацій, експерти проектних та науково-дослідних організацій (в разі необхідності), також представники громадськості.

На підставі матеріалів обстеження комісія складає відповідні документи: акт обстеження житлового будинку з відповідним висновком, технічний паспорт жилого будинку з даними про його фізичну зношеність, висновок проектної або науково-дослідної організації щодо можливості/неможливості проведення капітальних ремонтних робіт, також висновок санітарно-епідеміологічної служби (така залучається в разі необхідності).

Перші дії після визнання будинку аварійним

Якщо житловий будинок (житлове приміщення) визнано таким, що не відповідає санітарним та технічним вимогам – тобто непридатним для проживання – виконавчий орган відповідної місцевої ради вносить до виконавчого органу вищого рівня пропозицію про використання цього будинку (приміщення) в інших цілях або про знесення будинку.

В випадку надання будинку статусу аварійного та непридатного для житла, мешканці будинку мають звернутися до власника або балансоутримувача будинку з запитом про наступні дії. Далі власник/балансоутримувач будинку звертається до виконавчого органу місцевої ради з питанням про огляд житлових приміщень. Наступним кроком, вже на основі заяви, виконавчий орган створює комісію та приймає рішення про можливість експлуатації будинку чи непридатність проживання в такому будинку.

Правові аспекти та права власників аварійних будинків

Згідно статті 111 Житлового Кодексу України громадянам, виселюваним з аварійного будинку, “інше благоустроєне жиле приміщення надається виконавчим комітетом місцевої ради, а у випадках, коли земельна ділянка відводиться державній, кооперативній або іншому громадському об’єднанню, – цією організацією”.

На практиці все йде не швидко. Тому люди продовжують жити в аварійних будинках по 20, навіть 30 років без пропозицій від місцевих адміністрацій на переселення в безпечне помешкання. І продати квартиру в аварійному будинку майже неможливо, адже купівля аварійного житла не є привабливою інвестицією в нерухомість.

Можливості відновлення або реконструкції аварійного будинку

За даними Держстату, до війни ветхими були визнані 45,6 тис будинків загальною площею 3,3 млн кв метрів, у яких жили 54,8 тис українців. Аварійного житла 1,01 млн кв метрів або 17,2 тис одиниць аварійного житла, в якому проживали 11,6 тис мешканців. Об’єм величезний. Потрібен комплексний підхід до вирішення цієї проблеми. А війна додала і щодня додає масштабу цій проблемі, збільшуючи кількість аварійних будинків внаслідок обстрілів.

Розмови про реалізацію програм реконструкції ведуться давно, з 2007 року Закон “Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду” неодноразово змінювався, але так і не запрацював. В документі розглядаються різні підходи до реконструкції, включно з повним перебудуванням кварталів з заміною старого житла на нове та оновленням інфраструктури, а також модернізацією існуючих будівель з поліпшенням їхніх інженерних систем і теплоізоляції без збільшення площі та відселення мешканців.

Навіть коли закон нарешті запрацює, реалізація закону зіткнеться відразу з проблемою відселення мешканців (ні держава, ні місцеві органи не мають маневреного житлового фонду), а також з проблемою фінансування (держава не має коштів на такий масштабний проєкт). Тож, рішення проблеми буде за бізнесом, за залученням приватних інвестицій.

Платформа DOMOVA – варіант вирішення проблеми старого житла

Вже зараз українська компанія DOMOVA взяла на себе виклик вирішення проблеми аварійного житла та реконструкції міст шляхом створення платформи для прозорого продажу та купівлі ветхих та аварійних будинків.

DOMOVA – це компанія, яка позиціонує себе як єдина у світі IT-платформа, що надає власникам квартир у старих та аварійних будинках можливість об’єднатися для спільного продажу всього будинку.Компанія забезпечує механізми для такого об’єднання, пропонує безкоштовне подання запиту на продаж, залучає інвесторів та будівельні компанії.

Це унікальна пропозиція на ринку нерухомості.

Тож, сподіваємось на позитивні зміни в сфері нерухомості і якісної реконструкції міст.