В Україні активно обговорюється питання реконструкції старих житлових кварталів, особливо “хрущовок”. І хоча уряд розробляє законодавчі ініціативи для цього процесу, власники квартир у таких будинках повинні уважно оцінити всі ризики та можливості, перш ніж приймати рішення.

Законодавчі ініціативи та їхні обмеження

Олена Шуляк, голова профільного парламентського комітету ВР, наголошує, що законопроєкт №6483, який готується до другого читання, передбачає надання власникам квартир у “хрущовках” рівноцінного за площею та кількістю кімнат житла під час реконструкції, а саме: у законопроєкті прописано, що власникам житла у будинках, які підпадають під реконструкцію, надається “рівноцінне за площею та кількістю кімнат житло, незалежно від кількості зареєстрованих осіб”. Це повинно гарантувати, що власники не втратять свою житлову площу в результаті оновлення будівель.

Однак, реальні умови можуть бути далеко не ідеальними. Наприклад, навіть за умови надання рівноцінного житла, воно може бути розташоване в іншому районі або мати інші архітектурні рішення, що призведе до потреби у додаткових витратах на ремонт чи навіть доплату за “зайві” квадратні метри, якщо забудовник збудує квартиру більшої площі. Це може створити значний фінансовий тягар для мешканців, особливо для тих, хто вже перебуває у скрутному фінансовому становищі.

Тривалість процесу реконструкції та відсутність гарантій

Зі слів Олени Шуляк, проблема оновлення старого житлового фонду в Україні обговорюється ще з 2006 року, але до цього часу жоден із запропонованих проєктів не був реалізований. Це свідчить про складність і тривалість процесу, який може розтягнутися на невизначений термін. Власники “хрущовок” можуть опинитися в ситуації, коли їхні будинки будуть роками чекати на реконструкцію, що суттєво знижує їхні шанси на покращення житлових умов у найближчому часі.

Більше того, як наголошує Шуляк, держава дедалі менше може собі дозволити утримувати старі неефективні будівлі, такі як “хрущовки”. Тобто настрій влади — остаточно “розібратися з хрущовками” та старими будинками загалом уже в найближчому майбутньому.

Це означає, що в майбутньому такі будинки все ж можуть бути знесені, але без конкретних гарантій того, що власники отримають рівноцінне житло або грошову компенсацію. У столичних хрущовках проживає близько 40% пенсіонерів. Якщо ж людина заздалегідь погодилася на доплату, але потім її не вносить, вона вже не може заселитися у закріплену за нею квартиру.

З огляду на масовість процесу, без даху над головою можуть опинитися багато мешканців старих будинків. Особливо, якщо держава не пропише додаткові механізми їх захисту.

Альтернатива: вигідний продаж через платформу DOMOVA

На противагу цим ризикам, платформа DOMOVA пропонує власникам “хрущовок” реальну альтернативу. DOMOVA дозволяє об’єднати зусилля співвласників квартир для спільного продажу всієї будівлі інвесторам або будівельним компаніям, що може суттєво підвищити вартість нерухомості. Унікальність платформи полягає в тому, що вона дозволяє власникам самостійно встановлювати ціну на свої квартири, а також пропонує прозорі та гнучкі умови продажу.

DOMOVA також надає можливість уникнути затяжних бюрократичних процедур та невизначеності, пов’язаної з очікуванням на реконструкцію. Це особливо важливо в умовах, коли законодавчі процеси можуть затягуватися, а можливість отримати компенсацію чи нове житло залишається під великим питанням.

Продаж квартири через платформу DOMOVA виглядає значно вигіднішим і більш надійним рішенням для власників “хрущовок”, які прагнуть швидко і без зайвих ризиків отримати максимальну вигоду від свого майна.

У сучасних умовах Україна стикається з величезними викликами у житловому секторі, особливо після руйнувань, спричинених військовими діями. Нещодавно було підписано важливий Меморандум між урядом України та Світовим банком, який спрямований на підтримку житлової реформи в країні. Це відкриває нові можливості для залучення приватних інвестицій та створення ефективної житлової екосистеми, що стимулюватиме зростання економіки та покращення якості життя громадян.

Меморандум про взаєморозуміння, укладений між Урядом України та Світовим банком, підписали Прем’єр-міністр України Денис Шмигаль, Віце-президент Світового банку Антонелла Бассані та Віце-президент Міжнародної фінансової корпорації Альфонсо Гарсія Мора. Метою цього Меморандуму є спільні зусилля для підготовки та реалізації національної житлової стратегії, яка допоможе створити умови для доступу громадян до безпечного та доступного житла.

Як зазначено в Меморандумі: “Україна зробила кроки, щоб розпочати реформування житлового сектору з метою створення ефективної житлової екосистеми за активної участі приватного сектору, яка б стимулювала зростання в багатьох сферах економіки та зробила значний внесок у підвищення економічної стійкості України. З цією метою Україна завершує розробку всеохоплюючої концепції житлової політики, за якою послідує підготовка різних інструментів, включаючи національну житлову стратегію”.

Розробка національної житлової стратегії

В рамках Меморандуму передбачається розробка національної житлової стратегії, яка визначатиме основні пріоритети, політику, програми та терміни реалізації для всього сектора на 5 – 7 років. Ця стратегія має забезпечити виконання вимог ЄС та врахувати всі виклики, які стоять перед житловим сектором України як до війни, так і у зв’язку з нею.

Про початок роботи над проєктом національної житлової стратегії зазначається у спільній заяві, яку було оголошено Мінінфраструктури спільно з партнерами, у тому числі Світовим банком, за результатами консультацій, які відбулися 3 квітня 2024 року.

Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури, з залученням широкого кола представників міжнародних організацій, проводить роботу з розробки нової житлової політики, зокрема проєкту Закону України «Про основні засади житлової політики», який є основою запровадження концепції нової житлової політики та реалізації житлової реформи в Україні.

Очікується, що в межах Меморандуму сторони спільно здійснюватимуть дії, спрямовані на об’єднання зусиль та досвіду для надання підтримки Уряду України у підготовці та реалізації національної житлової стратегії. Це включатиме першочергові заходи щодо законодавчого регулювання та фінансування житлової сфери, розробку стимулів для державного сектору з метою залучення ресурсів приватного сектору, створення сприятливого бізнес-середовища для приватних інвестицій у житловий сектор, мобілізацію приватного капіталу за допомогою різних фінансових інструментів, а також розробку доступних рішень щодо купівлі та оренди житла.

Приватні інвестиції та соціальна відповідальність

DOMOVA сприяє залученню приватних інвестицій у житловий сектор, створюючи сприятливе бізнес-середовище для розвитку доступного, якісного та безпечного житла, відповідно до умов сьогодення. 

Це включає розробку доступних рішень щодо продажі та купівлі аварійного та ветхого житла, мобілізацію приватного капіталу через інвестування в будівництво. Поза економічною вигодою, компанія також працює над вирішенням соціальних проблем, сприяючи оновленню та модернізації житлового фонду.

Після 24 лютого 2022 року інвестиційний клімат в Україні зазнав значних змін через військову агресію з боку Російської Федерації, що призвело до появи нових викликів для закордонних інвесторів. Війна стала серйозною перепоною для потенційного інвестування з кількох причин. З одного боку, наявність активних бойових дій в країні викликає у міжнародних інвесторів асоціації з високою невизначеністю та ризиком втрати інвестованих коштів. З іншого боку, брак системи страхування таких воєнних ризиків робить інвестиційне середовище менш привабливим для ведення та розвитку бізнесу в Україні.

З метою створення сприятливих умов для залучення інвестицій в Україну та стимулювання економічного розвитку регіонів, Парламент прийняв Закон України «Про державну підтримку інвестиційних проєктів зі значними інвестиціями в Україні», змінений та адаптований до умов воєнного стану. Основним завданням Закону є стимулювання залучення стратегічних інвесторів у національну економіку шляхом здійснення державної підтримки великих інвестиційних проєктів. Крім того, з 2024 року набув чинності Закон щодо страхування інвестицій в Україні від воєнних ризиків.

Відновлення інвестиційного попиту

Невизначеність, викликана як війною в країні, так і ринковими факторами, не зупиняє розвиток галузі нерухомості. Навпаки, вона адаптується, враховуючи нові тренди та потреби споживачів. Ряд відомих переваг інвестування в нерухомість, як то – прогнозований дохід від оренди, тенденція до зростання вартості активів, захист від інфляції та примноження родинного капіталу, – є саме тими чинниками, які ефективно працюють віками.

Станом на початок 2024 року, за даними НБУ, українці тримають на руках 764 мільярди гривень, що в доларовому еквіваленті майже 20 млрд. І мова йде про заощадження лише в гривні, які за різними оцінками, становлять третину від усіх заощаджень — готівка в доларах/євро, валютні депозити, державні цінні папери, тобто облігації внутрішньої державної позики у валюті. За останніми підрахунками Нацбанку, це ще понад $100 млрд.

Попри зменшений інвестиційний попит у порівнянні з довоєнними роками, сектор нерухомості відчуває позитивні зрушення, особливо на первинному ринку. Однак існують певні “але”, що включають вимивання ліквідних концептів ЖК та питання динаміки будівництва.

Стабільність інвестицій в нерухомість також залежить від політичних та соціальних умов в країні. Урядові програми з відновлення інфраструктури та житла, такі як єВідновлення та єОселя, законодавча база, а також підтримка іноземних інвестицій, можуть стати додатковими стимулами для зростання сектора.

Запит на диверсифікацію та інновації

Попит на диверсифіковані формати нерухомості зростає. Апарт-формати з управлінням досвідченими операторами стають все популярнішими, пропонуючи інвесторам дохідні бізнес-моделі з сервісною складовою. Такий продукт задовольняє потреби в пасивному доході та доступі до комфортабельного життя в комплексі.

Нинішні тренди вказують на зміну споживчих уподобань. Попит зростає на житлові комплекси з розвиненою інфраструктурою, високим рівнем сервісу та екологічними стандартами. Це зумовлює збільшення інтересу до інвестицій в проєкти, що відповідають сучасним вимогам сталого розвитку та комфорту.

Різноманітність інвестиційних можливостей

Ринок нерухомості пропонує широкий спектр можливостей для інвестицій: від купівлі квартир у новобудовах до інвестицій у комерційну нерухомість та земельні ділянки. В умовах волатильності та невизначеності довгострокові інвестиції можуть запропонувати стабільніші та передбачуваніші доходи. Це особливо актуально для ринку нерухомості, де ціни можуть зростати з часом.

Диверсифікація, якість життя та інноваційні формати будуть ключовими факторами, що визначатимуть успіх інвестицій в нерухомість в найближчому майбутньому. Інвестування в нерухомість залишається привабливим варіантом для збереження та примноження капіталу, адаптуючись до змінних умов та потреб ринку.