В Одесі 12-13 вересня 2024 року відбулася головна економічна подія року — Odesa Economic Revival Forum. Форум зібрав дипломатів, представників уряду, місцевих органів влади, політиків, підприємців та громадських діячів для обговорення стратегії економічного відродження міста в умовах воєнного часу.

Відкриваючи захід, мер Одеси Геннадій Труханов підкреслив, що головною метою є демонстрація інвестиційної привабливості Одеси, яка продовжує розвиватися навіть під час війни. “Ми розглядаємо відбудову Одеси як потужного культурно-економічного, наукового та туристичного центра України — з розвиненою інфраструктурою, високими соціальними та екологічними показниками та якістю життя”, — заявив він.

Посол Японії в Україні Кунінорі Мацуда у своєму виступі наголосив на готовності Японії продовжувати всебічну підтримку міста: “Ми віримо в те, що відновлення Одеси та регіону матиме ключове значення для довгострокового відновлення України”. Він підкреслив, що японська сторона активно співпрацює з українськими партнерами над інфраструктурними проєктами та проєктами, що стосуються культурної спадщини, що є важливим аспектом довгострокової підтримки міста​.

Зокрема, Японія вже бере участь у фінансуванні проєктів, пов’язаних із відбудовою Одеси, а також надає технічну та гуманітарну допомогу. Така міжнародна підтримка є важливою для успішної реалізації стратегії відновлення міста, що активно обговорювалося на форумі.

​На форумі також виступив голова Одеської обласної військової адміністрації Олег Кіпер, який зазначив: “Після лютого 2022 року економіка Одеської області зазнала значних ударів, однак, завдяки зусиллям бізнесу та влади, регіон повністю відновився. Сьогодні ми робимо акцент на підтримці внутрішніх інвестицій і локального бізнесу, який продовжує працювати, незважаючи на всі труднощі”​.

Для команди DOMOVA форум став чудовою можливістю для нових контактів та обговорення важливих економічних питань стосовно залучення інвесторів та реконструкції житлового фонду, що сприятиме подальшому розвитку нашої платформи та відновленню Одеси.

В Україні активно обговорюється питання реконструкції старих житлових кварталів, особливо “хрущовок”. І хоча уряд розробляє законодавчі ініціативи для цього процесу, власники квартир у таких будинках повинні уважно оцінити всі ризики та можливості, перш ніж приймати рішення.

Законодавчі ініціативи та їхні обмеження

Олена Шуляк, голова профільного парламентського комітету ВР, наголошує, що законопроєкт №6483, який готується до другого читання, передбачає надання власникам квартир у “хрущовках” рівноцінного за площею та кількістю кімнат житла під час реконструкції, а саме: у законопроєкті прописано, що власникам житла у будинках, які підпадають під реконструкцію, надається “рівноцінне за площею та кількістю кімнат житло, незалежно від кількості зареєстрованих осіб”. Це повинно гарантувати, що власники не втратять свою житлову площу в результаті оновлення будівель.

Однак, реальні умови можуть бути далеко не ідеальними. Наприклад, навіть за умови надання рівноцінного житла, воно може бути розташоване в іншому районі або мати інші архітектурні рішення, що призведе до потреби у додаткових витратах на ремонт чи навіть доплату за “зайві” квадратні метри, якщо забудовник збудує квартиру більшої площі. Це може створити значний фінансовий тягар для мешканців, особливо для тих, хто вже перебуває у скрутному фінансовому становищі.

Тривалість процесу реконструкції та відсутність гарантій

Зі слів Олени Шуляк, проблема оновлення старого житлового фонду в Україні обговорюється ще з 2006 року, але до цього часу жоден із запропонованих проєктів не був реалізований. Це свідчить про складність і тривалість процесу, який може розтягнутися на невизначений термін. Власники “хрущовок” можуть опинитися в ситуації, коли їхні будинки будуть роками чекати на реконструкцію, що суттєво знижує їхні шанси на покращення житлових умов у найближчому часі.

Більше того, як наголошує Шуляк, держава дедалі менше може собі дозволити утримувати старі неефективні будівлі, такі як “хрущовки”. Тобто настрій влади — остаточно “розібратися з хрущовками” та старими будинками загалом уже в найближчому майбутньому.

Це означає, що в майбутньому такі будинки все ж можуть бути знесені, але без конкретних гарантій того, що власники отримають рівноцінне житло або грошову компенсацію. У столичних хрущовках проживає близько 40% пенсіонерів. Якщо ж людина заздалегідь погодилася на доплату, але потім її не вносить, вона вже не може заселитися у закріплену за нею квартиру.

З огляду на масовість процесу, без даху над головою можуть опинитися багато мешканців старих будинків. Особливо, якщо держава не пропише додаткові механізми їх захисту.

Альтернатива: вигідний продаж через платформу DOMOVA

На противагу цим ризикам, платформа DOMOVA пропонує власникам “хрущовок” реальну альтернативу. DOMOVA дозволяє об’єднати зусилля співвласників квартир для спільного продажу всієї будівлі інвесторам або будівельним компаніям, що може суттєво підвищити вартість нерухомості. Унікальність платформи полягає в тому, що вона дозволяє власникам самостійно встановлювати ціну на свої квартири, а також пропонує прозорі та гнучкі умови продажу.

DOMOVA також надає можливість уникнути затяжних бюрократичних процедур та невизначеності, пов’язаної з очікуванням на реконструкцію. Це особливо важливо в умовах, коли законодавчі процеси можуть затягуватися, а можливість отримати компенсацію чи нове житло залишається під великим питанням.

Продаж квартири через платформу DOMOVA виглядає значно вигіднішим і більш надійним рішенням для власників “хрущовок”, які прагнуть швидко і без зайвих ризиків отримати максимальну вигоду від свого майна.

У сучасних умовах Україна стикається з величезними викликами у житловому секторі, особливо після руйнувань, спричинених військовими діями. Нещодавно було підписано важливий Меморандум між урядом України та Світовим банком, який спрямований на підтримку житлової реформи в країні. Це відкриває нові можливості для залучення приватних інвестицій та створення ефективної житлової екосистеми, що стимулюватиме зростання економіки та покращення якості життя громадян.

Меморандум про взаєморозуміння, укладений між Урядом України та Світовим банком, підписали Прем’єр-міністр України Денис Шмигаль, Віце-президент Світового банку Антонелла Бассані та Віце-президент Міжнародної фінансової корпорації Альфонсо Гарсія Мора. Метою цього Меморандуму є спільні зусилля для підготовки та реалізації національної житлової стратегії, яка допоможе створити умови для доступу громадян до безпечного та доступного житла.

Як зазначено в Меморандумі: “Україна зробила кроки, щоб розпочати реформування житлового сектору з метою створення ефективної житлової екосистеми за активної участі приватного сектору, яка б стимулювала зростання в багатьох сферах економіки та зробила значний внесок у підвищення економічної стійкості України. З цією метою Україна завершує розробку всеохоплюючої концепції житлової політики, за якою послідує підготовка різних інструментів, включаючи національну житлову стратегію”.

Розробка національної житлової стратегії

В рамках Меморандуму передбачається розробка національної житлової стратегії, яка визначатиме основні пріоритети, політику, програми та терміни реалізації для всього сектора на 5 – 7 років. Ця стратегія має забезпечити виконання вимог ЄС та врахувати всі виклики, які стоять перед житловим сектором України як до війни, так і у зв’язку з нею.

Про початок роботи над проєктом національної житлової стратегії зазначається у спільній заяві, яку було оголошено Мінінфраструктури спільно з партнерами, у тому числі Світовим банком, за результатами консультацій, які відбулися 3 квітня 2024 року.

Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури, з залученням широкого кола представників міжнародних організацій, проводить роботу з розробки нової житлової політики, зокрема проєкту Закону України «Про основні засади житлової політики», який є основою запровадження концепції нової житлової політики та реалізації житлової реформи в Україні.

Очікується, що в межах Меморандуму сторони спільно здійснюватимуть дії, спрямовані на об’єднання зусиль та досвіду для надання підтримки Уряду України у підготовці та реалізації національної житлової стратегії. Це включатиме першочергові заходи щодо законодавчого регулювання та фінансування житлової сфери, розробку стимулів для державного сектору з метою залучення ресурсів приватного сектору, створення сприятливого бізнес-середовища для приватних інвестицій у житловий сектор, мобілізацію приватного капіталу за допомогою різних фінансових інструментів, а також розробку доступних рішень щодо купівлі та оренди житла.

Приватні інвестиції та соціальна відповідальність

DOMOVA сприяє залученню приватних інвестицій у житловий сектор, створюючи сприятливе бізнес-середовище для розвитку доступного, якісного та безпечного житла, відповідно до умов сьогодення. 

Це включає розробку доступних рішень щодо продажі та купівлі аварійного та ветхого житла, мобілізацію приватного капіталу через інвестування в будівництво. Поза економічною вигодою, компанія також працює над вирішенням соціальних проблем, сприяючи оновленню та модернізації житлового фонду.

Аби всім було комфортно співіснувати в суспільстві та мати рівні можливості доступу до парків, домівок, шкіл, лікарень, кафе, магазинів тощо, необхідно враховувати певні особливості та потреби всіх категорій громадян.

Конвенція ООН про права осіб з інвалідністю, ратифікована Україною, декларує принципи рівних можливостей, недискримінаційності й поваги до людської гідності, свободи робити власний вибір і незалежність. Це стосується осіб, які відчувають труднощі при самостійному пересуванні, отриманні послуг, отриманні інформації або орієнтуванні в просторі, таких як особи з інвалідністю (з порушеннями зору, слуху, опорно-рухового апарату), люди похилого віку, вагітні жінки, особи з тимчасовими проблемами зі здоров’ям, а також люди з дитячими колясками. Вони мають рівні права доступу до всіх об’єктів громадського призначення. Для реалізації їхніх прав споруди і будівлі мають бути пристосовані та доступні, інакше всі слова про рівність і інклюзивність втрачають сенс.

Споруди й будівлі, які відповідають нормативно-правовим вимогам щодо забезпечення доступності й безпеки для маломобільних груп населення, є доступними. Це досягається шляхом впровадження комплексних архітектурно-планувальних, інженерно-технічних, ергономічних, конструкційних та організаційних заходів. Можна виділити основних два блоки доступності будівель для маломобільних груп населення: інформаційна та архітектурна.

Інформаційна доступність включає можливість вільного отримання інформації про об’єкт, навігацію в ньому та на прилеглій території: інформаційні дошки, вказівники, знаки (звичайні та шрифтом Брайля) для маломобільних груп населення, оснащення світлофорів звуковими сигналами. Це дозволяє людині самостійно орієнтуватися, як саме зайти та вийти з будівлі.

Архітектурна доступність передбачає безпосереднє пристосування будівель для користування маломобільними групами населення: наявність пандусів, підйомників тощо. Інформація про архітектурну доступність також повинна бути відображена через інформаційну доступність.

Архітектурна доступність забезпечується шляхом універсального дизайну або розумного пристосування існуючих будівель. Принципи розумного пристосування дозволяють забезпечити мінімальний стандарт доступності в умовах реконструкції, реставрації, капітального ремонту та технічного переоснащення житлових будинків і громадських споруд. До таких інструментів оснащення можуть належати пандуси, підйомні пристрої та інші механізми.

ЛУН Місто, спільно зі студентами Київського національного університету імені Тараса Шевченка (КНУ), провели дослідження щодо рівня архітектурної доступності житлових будинків в Україні. В рамках програми було досліджено близько 1000 житлових будинків у 23 містах України, в Одесі та Києві включно.

У Києві лише 30% будинків із числа обстежених мають вхід врівень із землею, а нормативний пандус (з кутом 3-5 градусів, шириною 1,2 м, з поручнями та неслизькою поверхнею) є лише у 9% будинків.

Щодо доступності до укриттів: тільки 3% укриттів мають широкий вхід та нормативний пандус, і лише 8% мають вбиральню, причому в жодному з них не виявлено вбиралень для людей з інвалідністю. А переважна більшість будинків взагалі не мають обладнаних укриттів, і, наразі люди використовують паркінги під час повітряних тривог.

22 серпня 2023 року Президент України Володимир Зеленський підписав важливий закон про обов’язкове облаштування бомбосховищ у новобудовах. Раніше, 10 серпня того ж року, були затверджені норми ДБН В.2.2-5:2023, які регулюють будівництво захисних споруд цивільного захисту. 

Згідно з новими нормами, підземні паркінги та інші приміщення мають адаптувати для укриття людей та бути безбар’єрними, на поверхах також повинні бути кімнати безпеки, а в будинку – протипожежні стіни й вікна. Ці нормативні акти покликані забезпечити захист населення в умовах загрози та вплинути на підхід до будівництва та надання комунальних послуг.

Після 24 лютого 2022 року інвестиційний клімат в Україні зазнав значних змін через військову агресію з боку Російської Федерації, що призвело до появи нових викликів для закордонних інвесторів. Війна стала серйозною перепоною для потенційного інвестування з кількох причин. З одного боку, наявність активних бойових дій в країні викликає у міжнародних інвесторів асоціації з високою невизначеністю та ризиком втрати інвестованих коштів. З іншого боку, брак системи страхування таких воєнних ризиків робить інвестиційне середовище менш привабливим для ведення та розвитку бізнесу в Україні.

З метою створення сприятливих умов для залучення інвестицій в Україну та стимулювання економічного розвитку регіонів, Парламент прийняв Закон України «Про державну підтримку інвестиційних проєктів зі значними інвестиціями в Україні», змінений та адаптований до умов воєнного стану. Основним завданням Закону є стимулювання залучення стратегічних інвесторів у національну економіку шляхом здійснення державної підтримки великих інвестиційних проєктів. Крім того, з 2024 року набув чинності Закон щодо страхування інвестицій в Україні від воєнних ризиків.

Відновлення інвестиційного попиту

Невизначеність, викликана як війною в країні, так і ринковими факторами, не зупиняє розвиток галузі нерухомості. Навпаки, вона адаптується, враховуючи нові тренди та потреби споживачів. Ряд відомих переваг інвестування в нерухомість, як то – прогнозований дохід від оренди, тенденція до зростання вартості активів, захист від інфляції та примноження родинного капіталу, – є саме тими чинниками, які ефективно працюють віками.

Станом на початок 2024 року, за даними НБУ, українці тримають на руках 764 мільярди гривень, що в доларовому еквіваленті майже 20 млрд. І мова йде про заощадження лише в гривні, які за різними оцінками, становлять третину від усіх заощаджень — готівка в доларах/євро, валютні депозити, державні цінні папери, тобто облігації внутрішньої державної позики у валюті. За останніми підрахунками Нацбанку, це ще понад $100 млрд.

Попри зменшений інвестиційний попит у порівнянні з довоєнними роками, сектор нерухомості відчуває позитивні зрушення, особливо на первинному ринку. Однак існують певні “але”, що включають вимивання ліквідних концептів ЖК та питання динаміки будівництва.

Стабільність інвестицій в нерухомість також залежить від політичних та соціальних умов в країні. Урядові програми з відновлення інфраструктури та житла, такі як єВідновлення та єОселя, законодавча база, а також підтримка іноземних інвестицій, можуть стати додатковими стимулами для зростання сектора.

Запит на диверсифікацію та інновації

Попит на диверсифіковані формати нерухомості зростає. Апарт-формати з управлінням досвідченими операторами стають все популярнішими, пропонуючи інвесторам дохідні бізнес-моделі з сервісною складовою. Такий продукт задовольняє потреби в пасивному доході та доступі до комфортабельного життя в комплексі.

Нинішні тренди вказують на зміну споживчих уподобань. Попит зростає на житлові комплекси з розвиненою інфраструктурою, високим рівнем сервісу та екологічними стандартами. Це зумовлює збільшення інтересу до інвестицій в проєкти, що відповідають сучасним вимогам сталого розвитку та комфорту.

Різноманітність інвестиційних можливостей

Ринок нерухомості пропонує широкий спектр можливостей для інвестицій: від купівлі квартир у новобудовах до інвестицій у комерційну нерухомість та земельні ділянки. В умовах волатильності та невизначеності довгострокові інвестиції можуть запропонувати стабільніші та передбачуваніші доходи. Це особливо актуально для ринку нерухомості, де ціни можуть зростати з часом.

Диверсифікація, якість життя та інноваційні формати будуть ключовими факторами, що визначатимуть успіх інвестицій в нерухомість в найближчому майбутньому. Інвестування в нерухомість залишається привабливим варіантом для збереження та примноження капіталу, адаптуючись до змінних умов та потреб ринку.

Ринок нерухомості України у 2023 році переживав справжній випробувальний період, внаслідок дестабілізації, спричиненої війною. Згідно з дослідженням агенції ЛУН, інтерес до придбання квартир утримується на достатньо високому рівні – 70-80% від показників до війни. 

Серед регіонів, що віддалені від бойових дій, спостерігається зростання цін на вторинному ринку, навіть у валютному еквіваленті. Натомість у Києві відмічається зниження вартості однокімнатних квартир на 3%, тоді як у Львові та Івано-Франківську — зростання на 12% і 18% відповідно.

А яка ж ситуація на первинному ринку? Хоча забудовники відновили роботу відділів продажу, темпи будівництва помітно сповільнилися. Це спричинило зниження обсягів нового житла на 15% у Києві, 35% у Київській області та 38% у Львові. Така ситуація може спричинити дефіцит нових квартир, що особливо важливо у контексті пільгової іпотеки програми єОселя.

Навесні 2023 року спостерігалася стабілізація попиту на покупку квартир, що свідчить про поступове повернення інтересу до інвестицій у власне житло. Державна програма єОселя, що передбачає пільгові умови кредитування, також сприяє стабілізації настроїв на ринку.

Одеса, одне з ключових міст України, також відчуло зміни: зростання цін на дво- та трикімнатні квартири становить близько 1%, тоді як ціни на однокімнатні квартири знизилися на 1%. Найвищі ціни спостерігаються у Приморському та Київському районах міста.

Взагалі, 2023 рік характеризується поступовим відновленням ринку нерухомості. Попит зосереджений на готовому житлі, оскільки такі інвестиції вважаються менш ризикованими. Проте зниження темпів будівництва та невизначеність на фронті можуть спричинити дефіцит житла.

На первинному ринку спостерігається висхідний інтерес до квартир. Експерти у сфері нерухомості зазначають, що важливими критеріями при виборі є ліквідність об’єкта, репутація забудовника та актуальний стан будівництва. Вони також прогнозують зростання цін на початку 2024 року на первинному ринку на 15% у гривні та стабілізацію на вторинному ринку зі зростанням на 6-10% у доларах.

Швидкість реалізації проєктів забудовниками залежить від стану в фінансовій галузі України. Повернення до показників січня 2022 року потребує значного часу та зусиль. Нині українська економіка зберігає стабільність завдяки великій підтримці від західних партнерів та союзників.

Сектор споживання продовжує відновлюватися, але інвестиційна активність у другому півріччі 2023 року значно знизилася. Фінансові експерти бачать потенціал для економічного зростання через експорт, попри атаки, завдяки роботі морського коридору з південних портів.

За даними Forbes, експерти вказують на чіткий сигнал про те, що розширення бюджетного дефіциту у 2024 році малоймовірне. Існує велика ймовірність, що інвестування в нерухомість як спосіб збереження капіталу стане знову популярним цього року. Зазначено, що приблизно $15 мільярдів знаходиться на гривневих депозитах, $11 мільярдів – на валютних. Звіт НБУ вказує, що між $60 та $100 мільярдів зберігаються у населення готівкою.

На сьогодні ринок відновив приблизно третину продажів порівняно з довоєнним періодом, що є позитивним сигналом. При цьому інфляція грошей створює ризики, але купівля нерухомості може захистити від інфляційних втрат – одна із причин, чому люди продовжують вкладати вільні гроші в нерухомість.

Також експерти прогнозують новий підхід до будівництва, виведення на ринок нових проєктів. Один з інноваційних підходів до розв’язання проблеми аварійного житла та реконструкції продемонструвала українська платформа DOMOVA. Компанія DOMOVA позиціонує себе як єдина у світі IT-платформа, що надає власникам квартир у старих та аварійних будинках можливість об’єднатися для спільного продажу всього будинку.

Компанія забезпечує зручні та прозорі механізми для такого об’єднання, пропонує безкоштовне подання запиту на продаж, залучає інвесторів та будівельні компанії.

Чорні лебеді завжди приносять не тільки зміни, а й нові рішення.