Епоха «легких квадратних метрів» в українських мегаполісах завершується. Протягом десятиліть стратегія більшості девелоперів будувалася на екстенсивному розширенні: знайти вільну ділянку, змінити цільове призначення, побудувати висотку. Але географія невблаганна. Київ, Одеса, Львів та Дніпро вичерпали ресурс вільних плям у центральних та прицентральних районах. Ринок опинився в ситуації класичного “червоного океану”, де конкуренція за кожен клаптик землі призводить до юридичних війн, корупційних ризиків та конфліктів з громадою.
Водночас поряд із цим перегрітим ринком існує величезна ніша, яку системні гравці досі оминали через складність адміністрування. Це редевелопмент — заміщення застарілого житлового фонду новими, сучасними об’єктами. В умовах, коли країна готується до масштабної відбудови, саме цей напрямок стає стратегічним виходом із земельного глухого кута.
Чому вільна земля — це ілюзія
Якщо поглянути на мапу будь-якого великого українського міста, може здатися, що місця ще вдосталь. Проте професійний девелопер знає: «вільна» ділянка в центрі — це майже завжди актив із прихованими проблемами. Це можуть бути паркові зони, де будівництво викличе шквал протестів активістів, території зі складними геологічними умовами або ділянки з заплутаним юридичним шлейфом, що тягнеться роками.
Вхід у такі проєкти сьогодні несе надмірні репутаційні ризики. Суспільство змінилося: толерантність до сумнівних забудов в історичних ареалах чи зелених зонах наближається до нуля. Бізнес, який планує працювати в довгу, більше не може ігнорувати соціальний ліцензіат на діяльність.
Ресурс під ногами: економіка старого фонду
На цьому тлі старі малоквартирні будинки, аварійні флігелі та застарілі споруди радянського періоду виглядають як ідеальний інвестиційний актив. Вони розташовані в локаціях з уже сформованою інфраструктурою, дорогами та, що найважливіше, підведеними інженерними мережами. Модернізація існуючих мереж часто обходиться дешевше та прогнозованіше, ніж прокладання нових кілометрів комунікацій у чистому полі.
Редевелопмент вирішує проблему локації. Ви не намагаєтесь продати клієнту квартиру “з перспективою розвитку району через 10 років”. Ви продаєте житло в центрі життя вже сьогодні. Це автоматично підвищує клас об’єкта та маржинальність квадратного метра.
Крім того, заміщення ветхого житла новим проєктом знімає соціальну напругу. Замість іміджу “загарбника скверу”, девелопер отримує статус компанії, що оновлює місто та створює високоліквідну нерухомість там, де роками накопичувалися проблеми з інфраструктурою, безпекою та якістю житла. Це потужний аргумент для міської влади при погодженні дозвільної документації.
Подолання бар’єра “токсичної власності”
Чому ж українські забудовники досі масово не пішли в цю нішу? Відповідь проста: людський фактор. Викупити завод у одного власника складно, але зрозуміло. Викупити будинок у 20 різних власників — це логістичне пекло для корпоративної структури.
Традиційні відділи землевідведення будівельних компаній не заточені під мікроменеджмент людських емоцій, сімейних драм та вирішення побутових конфліктів. Ризик того, що один із власників відмовиться продавати квартиру в останній момент, блокуючи весь проєкт, завжди стримував капітал від таких інвестицій.
Саме тут відбувається зміна парадигми. Ринок структурується. З’являються платформи та посередники, які беруть на себе “брудну роботу” з консолідації активу. Для девелопера це означає можливість придбати “чистий” продукт: юридично перевірений об’єкт, де згода всіх власників уже зафіксована попередніми договорами.
Інвестиція в майбутнє міст
Війна пришвидшила процеси урбанізації та переосмислення міського простору. Енергоефективність та безпека стали не просто опціями, а базовими вимогами. Старий фонд не відповідає жодному з цих критеріїв і з часом лише втрачатиме ліквідність, стаючи тягарем для міста.
Для будівельного бізнесу це відкриває вікно можливостей на найближчі 10–15 років. Ті компанії, які навчаться працювати з редевелопментом сьогодні, сформують найкращий земельний банк у центральних районах. Це перехід від полювання за випадковими ділянками до системного оновлення кварталів. Це бізнес-модель, яка працює в Лондоні, Берліні та Варшаві, і яка неминуче стане домінуючою в Києві та Одесі. Питання лише в тому, хто займе цей ринок першим.
Шукаєте перспективні майданчики в центральних районах без юридичних ризиків? Перегляньте базу консолідованих об’єктів DOMOVA, готових до угоди та подальшого проєктування.
Планувати майбутнє українських міст сьогодні складно. Але без планування — немає ані відбудови, ані інвестицій, ані шансів вийти з кризи сильнішими. Одеська міська громада стала першою в Україні, яка формує оновлену Стратегію розвитку до 2027 року у відкритому форматі — із залученням експертів, міжнародних партнерів, бізнесу, громадських активістів та молоді.
Документи Зеленої книги та Білої книги, що ляжуть в основу майбутньої стратегії, створені у межах проєкту “Трансформаційне відновлення задля безпеки людей в Україні”, який фінансує уряд Японії та впроваджує ПРООН. Проєкт охоплює критичні теми: відновлення інфраструктури, протимінну діяльність, підтримку постраждалих, розчищення завалів, посилення економічної активності та розвиток людського потенціалу.
Вперше — у форматі реального діалогу
Одеська громада пропрацьовує стратегію не кулуарно, а відкрито:
- за участі департаментів міста,
- громадських організацій,
- приватного сектору,
- експертів, які працюють також над національними стратегічними документами.
Такий формат — рідкість для українських міст, і, водночас — передумова для впровадження реальних змін.
Житловий фонд як критичний виклик
Житлова проблема Одеси — системна. І сьогодні вона зафіксована у стратегічних документах відверто й без прикрас:
- 9,9% багатоквартирних будинків (901 будівля) — ветхі або аварійні;
- 800+ будинків — пошкоджені війною станом на початок 2025 року;
- відсутні програми створення соціального та муніципального житла;
- хаотична забудова та конфлікти навколо неї посилили нестачу землі у міських межах;
- місто досі не має узгодженої стратегії просторового розвитку.
Ці дані — не статистика для звітів. Це реальність, у якій живуть мешканці старих, та й не лише старих будинків. І це база, з якої має починатися будь-яка політика реновації.
Вектори рішень, запропоновані на стратегічних сесіях
Під час обговорень сформовано напрямки, які вже можуть лягти в основу майбутніх програм:
- Розробка програми реновації застарілого житлового фонду — системної, з чіткими інструментами для міста, інвесторів і мешканців.
- Стандарти сталого будівництва — енергоефективність, безбар’єрність, кліматична адаптація.
- Залучення міжнародних ґрантів для відновлення пошкодженого житла.
- Залучення приватних інвестицій для проєктів реновації та редевелопменту.
- Формування гнучкої стратегії, здатної реагувати на зміни, але з чітко визначеними пріоритетами та цілями.
Де місце DOMOVA в цьому процесі?
DOMOVA вже працює з тим, що сьогодні є однією з найбільших проблем міста:
застарілий, аварійний і проблемний житловий фонд, який неможливо оновити точковими рішеннями.
Наша модель — це те, чого бракувало в Україні десятиліттями:
- об’єднання всіх власників будинку,
- формування прозорого інвестиційного лоту,
- підготовка юридичного пакета,
- пошук інвестора в умовах ринкової конкуренції.
DOMOVA працює на перетині інтересів громади, міста й бізнесу — саме так, як побудована нова стратегія Одеси. А прозорі процеси, які ми впроваджуємо, дозволяють перетворювати ветхі будівлі з “проблеми” у цінний актив, що може стати частиною міських програм реновації.
Стратегія — це не про документи, це про траєкторію
Сьогодні Одеса створює “скелет” майбутніх рішень — бачення, цілі, вектори розвитку.
У 2026 році ці документи будуть тестуватися на практиці.
У 2027 — працювати гармонізовано.
Головне, що вперше це робиться разом: містом, громадою, бізнесом, експертами й тими, хто щодня бачить реальні виклики.
DOMOVA продовжить брати участь у цих процесах — бо реновація житлового фонду неможлива без інструментів, які дозволяють діяти системно.
*11 грудня 2025 року в Одесі відбулася презентація та громадські обговорення Зеленої та Білої книг для розробки Стратегії розвитку Одеської міської територіальної громади до 2027 року.
У 2025 році платформа DOMOVA стала частиною Інвестиційного каталогу України — масштабного видання, яке акумулює понад 250 перевірених інвестиційних проєктів з 11 ключових секторів української економіки. Документ підготовлений KSE Institute у співпраці з Міністерством економіки України, за участі міжнародних консалтингових компаній Deloitte, EY, KPMG, PwC, BDO, UVCA та інших партнерів.
Це не просто довідник. Каталог є практичним інструментом для інвесторів, фінансових установ, проєктних девелоперів і донорських організацій. Він створений, аби полегшити навігацію по інвестиційному ландшафту України, що динамічно змінюється в умовах війни та трансформації країни.
DOMOVA представлена в розділі 4.10 Real Estate and Housing на Інвестпорталі — поряд із проєктами модернізації будівництва, житлової інфраструктури та енергоефективності. Наш кейс подано як масштабовану цифрову платформу, що агрегує запити власників застарілого житла та організовує колективні продажі будинків для подальшого залучення приватного капіталу. У контексті урбаністичного відновлення це один із небагатьох кейсів, що працює з так званим “складним житлом” — багатоквартирними будинками у ветхому стані, з розрізненим правом власності та проблемним юридичним бекграундом.
DOMOVA в Інвесткаталозі: що це означає на практиці
Каталог не є рекламним майданчиком. Включення туди передбачає підготовку інвестиційної інформації за стандартами міжнародних інвесторів:
- опис бізнес-моделі та цільової проблеми,
- фінансові показники,
- поточна стадія реалізації,
- обсяг потреб у капіталі,
- механізм монетизації,
- прогноз впливу (impact) на місцевий розвиток.
Усі проєкти мають англомовні картки з уніфікованою структурою — саме такий підхід дозволяє швидко аналізувати їх в рамках аналітики, презентацій, угод чи попереднього відбору в донорські програми.
DOMOVA в каталозі подана як рішення, яке:
- розв’язує хронічну проблему міст: заблоковану ротацію старого житлового фонду,
- створює точки входу для інвесторів, яким важко працювати з фрагментованим ринком,
- дає змогу приватному капіталу заходити в сегмент, який досі залишається поза інвестиційною логікою.
Чому це важливо для нашого сектору
Ринок житла в Україні має суттєві структурні деформації. За різними оцінками, понад 40 % багатоквартирного житлового фонду в містах було зведено до 1980 року, а частина будинків — у категорії “технічно непридатне для експлуатації”. В умовах повномасштабної війни ситуація ускладнилась: пошкоджене житло додалося до старого, а ресурси держави — обмежені.
DOMOVA показує, як можна трансформувати проблему на рівні будинку в реальну інвестиційну можливість. Через агрегування заявок, модерацію даних, юридичну підготовку та організацію колективного продажу ми створюємо нові точки входу для девелоперів, інвестиційних фондів, локальних забудовників і міжнародних партнерів.
Каталог як репутаційний і комунікаційний інструмент
Для DOMOVA включення до Investment Catalogue of Ukraine 2025 — це не лише іміджева історія. Це:
- визнання моделі на рівні державної економічної політики,
- підсилення довіри з боку міжнародних партнерів та фінансових структур,
- доступ до ширшого кола гравців, які аналізують Каталог як базовий навігатор можливостей в Україні.
Ми вдячні команді KSE Institute та Міністерству економіки України за те, що інструмент DOMOVA був включений до переліку перспективних ініціатив.
Як переглянути наш кейс
DOMOVA у каталозі — розділ 4.10 Real Estate and Housing
Завантажити повний каталог (PDF)
22 травня команда DOMOVA відвідала Українсько-Китайський бізнес-форум, організований Торгово-промисловою палатою України у співпраці з Центром просування торгівлі та інвестицій “Один пояс, один шлях”. Захід об’єднав представників 11 китайських компаній із галузей будівництва, логістики, девелопменту, ІТ та промисловості — усі вони демонструють зацікавленість у виході на український ринок та реалізації інвестиційних проєктів.
DOMOVA була презентована у форматі персональних зустрічей і нетворкінгу як цифрова платформа, що створює прозорий механізм залучення приватного капіталу до оновлення житлової інфраструктури — передусім зруйнованої, застарілої та аварійної. Платформа дає змогу агрегувати запити на продаж, об’єднувати власників та ініціювати інвестиційні сценарії, ґрунтуючись на реальному попиті.
Підхід DOMOVA викликав зацікавлення з боку кількох китайських компаній, які розглядають платформу як інструмент входу на український ринок у сегменті житлової реновації. Високу оцінку отримали як технічна готовність платформи до масштабування, так і потенціал її адаптації до інших країн та форматів співпраці.
У межах форуму було підписано міжурядовий меморандум про взаєморозуміння між Україною та Китаєм. Одним із ключових сигналів з боку китайської делегації стало оголошення про намір подвоїти обсяги двосторонньої торгівлі вже у 2025 році. Це відкриває нові можливості для інвестиційних ініціатив, що поєднують інфраструктуру, цифрові інструменти та житлову політику.
DOMOVA продовжує діалог із представниками китайського бізнесу в онлайн-форматі. У фокусі — обговорення потенційних пілотних кейсів, презентацій платформи для інвесторів та пошук моделей співпраці у сфері реновації.
DOMOVA відкрита до співпраці з інвесторами, які шукають технологічні інвестиційні інструменти для участі у відновленні застарілого житлового фонду в Україні.
Після 24 лютого 2022 року інвестиційний клімат в Україні зазнав значних змін через військову агресію з боку Російської Федерації, що призвело до появи нових викликів для закордонних інвесторів. Війна стала серйозною перепоною для потенційного інвестування з кількох причин. З одного боку, наявність активних бойових дій в країні викликає у міжнародних інвесторів асоціації з високою невизначеністю та ризиком втрати інвестованих коштів. З іншого боку, брак системи страхування таких воєнних ризиків робить інвестиційне середовище менш привабливим для ведення та розвитку бізнесу в Україні.
З метою створення сприятливих умов для залучення інвестицій в Україну та стимулювання економічного розвитку регіонів, Парламент прийняв Закон України «Про державну підтримку інвестиційних проєктів зі значними інвестиціями в Україні», змінений та адаптований до умов воєнного стану. Основним завданням Закону є стимулювання залучення стратегічних інвесторів у національну економіку шляхом здійснення державної підтримки великих інвестиційних проєктів. Крім того, з 2024 року набув чинності Закон щодо страхування інвестицій в Україні від воєнних ризиків.
Відновлення інвестиційного попиту
Невизначеність, викликана як війною в країні, так і ринковими факторами, не зупиняє розвиток галузі нерухомості. Навпаки, вона адаптується, враховуючи нові тренди та потреби споживачів. Ряд відомих переваг інвестування в нерухомість, як то – прогнозований дохід від оренди, тенденція до зростання вартості активів, захист від інфляції та примноження родинного капіталу, – є саме тими чинниками, які ефективно працюють віками.
Станом на початок 2024 року, за даними НБУ, українці тримають на руках 764 мільярди гривень, що в доларовому еквіваленті майже 20 млрд. І мова йде про заощадження лише в гривні, які за різними оцінками, становлять третину від усіх заощаджень — готівка в доларах/євро, валютні депозити, державні цінні папери, тобто облігації внутрішньої державної позики у валюті. За останніми підрахунками Нацбанку, це ще понад $100 млрд.
Попри зменшений інвестиційний попит у порівнянні з довоєнними роками, сектор нерухомості відчуває позитивні зрушення, особливо на первинному ринку. Однак існують певні “але”, що включають вимивання ліквідних концептів ЖК та питання динаміки будівництва.
Стабільність інвестицій в нерухомість також залежить від політичних та соціальних умов в країні. Урядові програми з відновлення інфраструктури та житла, такі як єВідновлення та єОселя, законодавча база, а також підтримка іноземних інвестицій, можуть стати додатковими стимулами для зростання сектора.
Запит на диверсифікацію та інновації
Попит на диверсифіковані формати нерухомості зростає. Апарт-формати з управлінням досвідченими операторами стають все популярнішими, пропонуючи інвесторам дохідні бізнес-моделі з сервісною складовою. Такий продукт задовольняє потреби в пасивному доході та доступі до комфортабельного життя в комплексі.
Нинішні тренди вказують на зміну споживчих уподобань. Попит зростає на житлові комплекси з розвиненою інфраструктурою, високим рівнем сервісу та екологічними стандартами. Це зумовлює збільшення інтересу до інвестицій в проєкти, що відповідають сучасним вимогам сталого розвитку та комфорту.
Різноманітність інвестиційних можливостей
Ринок нерухомості пропонує широкий спектр можливостей для інвестицій: від купівлі квартир у новобудовах до інвестицій у комерційну нерухомість та земельні ділянки. В умовах волатильності та невизначеності довгострокові інвестиції можуть запропонувати стабільніші та передбачуваніші доходи. Це особливо актуально для ринку нерухомості, де ціни можуть зростати з часом.
Диверсифікація, якість життя та інноваційні формати будуть ключовими факторами, що визначатимуть успіх інвестицій в нерухомість в найближчому майбутньому. Інвестування в нерухомість залишається привабливим варіантом для збереження та примноження капіталу, адаптуючись до змінних умов та потреб ринку.