Старі будинки як новий ресурс: що змінює житлову кризу в Україні

В Україні сьогодні дефіцит житла — це не просто цифра, це стан країни. Війна змінила саму логіку попиту й пропозиції: житло стало не ринковою категорією, а питанням виживання. Київська школа економіки оцінює: понад 2,8 мільйона квартир зруйновано або пошкоджено, а загальні потреби у відновленні сягнули понад 520 мільярдів доларів. Нове будівництво, навіть у найкращому сценарії, покриває менше 1 % щорічної потреби.

Це означає, що Україна фактично втратила баланс між тим, що зникає, і тим, що створюється. Будівельні компанії відкладають нові проєкти, бо дорогі кредити й ризики безпеки не дозволяють планувати далі ніж на півроку. Люди ж не припиняють шукати житло — тільки тепер воно потрібне не “в центрі” чи “з видом”, а там, де спокійніше. І там, де воно взагалі є.

Половина житлового фонду зведена до 1990 року. Це будинки, які давно втратили енергоефективність, стоять із зношеними мережами, але мають головну перевагу — землю, адресу і структуру спільної власності. Саме тут лежить нереалізований капітал. Те, що сьогодні називають дефіцитом, завтра може стати ресурсом.

Аналітики KSE фіксують ще одну тенденцію: більшість українців (понад 60 %) не планують залишати свої регіони, але шукають нове або оновлене житло. І дедалі частіше готові діяти разом — продавати, обмінювати, реконструювати будинок колективно. Це не просто зміна поведінки, це народження нового типу ринку — ринку спільних рішень.

Умовно кажучи, коли десять сусідів у старому будинку розуміють, що самостійно вони не впораються ні з ремонтом, ні з продажем, ні з перемовинами з інвестором — з’являється простір для платформи, яка бере на себе логіку домовленостей. Саме тут починається роль DOMOVA.

Платформа допомагає власникам побачити в старому будинку не проблему, а можливість: зібрати згоди, оцінити ринкову вартість, знайти інвестора, який готовий інвестувати не в одну квартиру, а в цілісний проєкт — будинок або квартал. І якщо раніше такі ініціативи виглядали утопічно, то тепер вони вписуються у контекст законодавчих змін і нової економіки відновлення.

Показово, що інтерес інвесторів до житла зростає навіть попри ризики. За даними KSE та Reuters, рентабельність будівництва в Україні сьогодні становить 40–45 %, тоді як у Європі — удвічі менше. І це не спекуляція, а наслідок дефіциту: попит перевищує пропозицію, особливо в безпечних регіонах. Вартість одного квадратного метра нового житла на заході країни вже перевищує $1 200, тоді як у прифронтових регіонах — близько $700.

Усе це формує нову парадигму — не “будуємо більше”, а “переосмислюємо те, що є”. Старі будинки, які раніше списували з балансу, стають потенційними об’єктами ревіталізації, майданчиками для нових інвестицій і соціальних моделей. Ідея колективного продажу чи реконструкції з нішевого підходу поступово стає частиною розмови про стратегію відновлення країни.

У цьому сенсі дефіцит — не вирок. Це точка, де система може змінитися. Україна не встигне відбудувати все заново, але може оновити значну частину житлового фонду через партнерство: мешканців, муніципалітетів і приватного капіталу.

DOMOVA працює саме тут — у зоні перетину між втратами й можливістю. Там, де зруйноване житло перестає бути символом безвиході, а стає початком спільного процесу. Не “повернути, як було”, а “зробити краще, ніж було”.