В Украине активно обсуждается вопрос реконструкции старых жилых кварталов, особенно “хрущевок”. И хотя правительство разрабатывает законодательные инициативы для этого процесса, владельцы квартир в таких домах должны внимательно оценить все риски и возможности, прежде чем принимать решение.

Законодательные инициативы и их ограничения

Елена Шуляк, глава профильного парламентского комитета ВР, подчеркивает, что законопроект №6483, который готовится ко второму чтению, предусматривает предоставление владельцам квартир в “хрущевках” равноценного по площади и количеству комнат жилья при реконструкции. В законопроекте прописано, что владельцам жилья в домах, которые попадают под реконструкцию, предоставляется “равноценное по площади и количеству комнат жилье, независимо от количества зарегистрированных лиц”. Это должно гарантировать, что владельцы не потеряют свою жилую площадь в результате обновления зданий.

Однако реальные условия могут быть далеки от идеальных. Например, даже при условии предоставления равноценного жилья, оно может находиться в другом районе или иметь другие архитектурные решения, что приведет к дополнительным расходам на ремонт или даже доплате за “лишние” квадратные метры, если застройщик построит квартиру большей площади. Это может создать значительную финансовую нагрузку для жильцов, особенно для тех, кто уже находится в затруднительном финансовом положении.

Длительность процесса реконструкции и отсутствие гарантий

По словам Елены Шуляк, проблема обновления старого жилого фонда в Украине обсуждается еще с 2006 года, но до сих пор ни один из предложенных проектов не был реализован. Это свидетельствует о сложности и длительности процесса, который может затянуться на неопределенный срок. Владельцы “хрущевок” могут оказаться в ситуации, когда их дома годами будут ждать реконструкции, что существенно снижает их шансы на улучшение жилищных условий в ближайшее время.

Более того, как подчеркивает Елена Шуляк, государство всё меньше может себе позволить содержать старые неэффективные здания, такие как “хрущевки”. Это означает, что в будущем такие дома все же могут быть снесены, но без конкретных гарантий того, что владельцы получат равноценное жилье или денежную компенсацию. В столичных “хрущевках” проживает около 40% пенсионеров. Если же человек заранее согласился на доплату, но потом ее не вносит, он уже не может заселиться в закрепленную за ним квартиру.

Учитывая массовость процесса, без крыши над головой могут оказаться многие жильцы старых домов, особенно если государство не пропишет дополнительные механизмы их защиты.

Альтернатива: выгодная продажа через платформу DOMOVA

В противовес этим рискам, платформа DOMOVA предлагает владельцам “хрущевок” реальную альтернативу. DOMOVA позволяет объединить усилия собственников квартир для совместной продажи всего здания инвесторам или строительным компаниям, что может существенно повысить стоимость недвижимости. Уникальность платформы заключается в том, что она позволяет владельцам самостоятельно устанавливать цену на свои квартиры, а также предлагает прозрачные и гибкие условия продажи.

DOMOVA также предоставляет возможность избежать затяжных бюрократических процедур и неопределенности, связанной с ожиданием реконструкции. Это особенно важно в условиях, когда законодательные процессы могут затягиваться, а возможность получить компенсацию или новое жилье остается под большим вопросом.

Продажа квартиры через платформу DOMOVA выглядит значительно практичнее и надежнее для владельцев “хрущевок”, которые стремятся быстро и без лишних рисков получить максимальную выгоду от своего имущества.

Оценка степени аварийности: Распознавание основных признаков

Четкое определение понятия устаревшего и непригодного для проживания жилья есть в Жилищном Кодексе Украины от 19.11.2022, документ 5464-X, а именно:

Устаревший жилой фонд – совокупность объектов жилья до пяти этажей, кроме приусадебной застройки, которые по техническому состоянию не соответствуют современным нормативным требованиям по безопасному и комфортному проживанию, предельный срок эксплуатации которых истек или износ основных элементов конструкций составляет не менее 60 процентов;

Непригодные для проживания дома – жилые здания, которые в соответствии с законодательством признаны аварийными или ветхими.

Исключение из жилищного фонда жилых домов и жилых помещений регулируется Жилищным Кодексом Украины.

• Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях или такие дома сносятся по решению исполнительного комитета областного, городского (города республиканского подчинения) совета.
• Непригодные для проживания жилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов могут быть переоборудованы в нежилые по решению общего собрания членов кооператива, утвержденным исполнительным комитетом районного, городского, районного совета в городе.
• Порядок обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания устанавливается Кабинетом Министров Украины.

Постановлением № 189 “О порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания” определяются правила и порядок обследования состояния жилых домов.

При обследовании состояния жилых домов проверяется:

• двор дома и элементы его благоустройства;
• фундаменты, подвалы;
• стены и элементы фасадов (балконы, эркеры, карнизы и т.п.);
• стыковые соединения в крупнопанельных жилых домах;
• крыша дома и оборудование на ней (дымовые и вентиляционные каналы и прочее);
• лифты и их оборудование;
• этажи жилого дома, включая их конструкции;
• инженерное оборудование.

Для обследования состояния жилых домов собирается комиссия, в состав которой входят инженерно-технические специалисты жилищно-эксплуатационных организаций, эксперты проектных и научно-исследовательских организаций (в случае необходимости), также представители общественности.

На основании материалов обследования комиссия составляет соответствующие документы: акт обследования жилого дома с соответствующим заключением, технический паспорт жилого дома с данными о его физической изношенности, заключение проектной или научно-исследовательской организации о возможности/невозможности проведения капитальных ремонтных работ, также заключение санитарно-эпидемиологической службы (такая привлекается в случае необходимости).

Первые действия после признания дома аварийным

Если жилой дом (жилое помещение) признан таким, что не соответствует санитарным и техническим требованиям – то есть непригодным для проживания – исполнительный орган соответствующего местного совета вносит в исполнительный орган высшего уровня предложение об использовании этого дома (помещения) в других целях или о сносе дома.

В случае предоставления дому статуса аварийного и непригодного для жилья, жители дома должны обратиться к владельцу или балансодержателю дома с запросом о последующих действиях. Далее владелец/балансодержатель дома обращается в исполнительный орган местного совета с вопросом об осмотре жилых помещений. Следующим шагом, уже на основании заявления, исполнительный орган создает комиссию и принимает решение о возможности эксплуатации дома или непригодности проживания в таком доме.

Правовые аспекты и права владельцев аварийных домов

Согласно статье 111 Жилищного Кодекса Украины гражданам, выселяемым из аварийного дома, “другое благоустроенное жилое помещение предоставляется исполнительным комитетом местного совета, а в случаях, когда земельный участок отводится государственному, кооперативному или другому общественному объединению, – этой организацией”.

На практике все идет не быстро. Поэтому люди продолжают жить в аварийных домах по 20, даже 30 лет без предложений от местных администраций на переселение в безопасное жилье. И продать квартиру в аварийном доме почти невозможно, ведь покупка аварийного жилья не является привлекательной инвестицией в недвижимость.

Возможности восстановления или реконструкции аварийного дома

По данным Госстата, до войны ветхими были признаны 45,6 тыс домов общей площадью 3,3 млн кв метров, в которых жили 54,8 тыс украинцев. Аварийного жилья 1,01 млн кв метров или 17,2 тыс единиц аварийного жилья, в котором проживали 11,6 тыс жителей. Объем огромный. Нужен комплексный подход к решению этой проблемы. А война добавила и ежедневно добавляет масштаба этой проблеме, увеличивая количество аварийных домов в результате обстрелов.

Разговоры о реализации программ реконструкции ведутся давно, с 2007 года Закон “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда” неоднократно менялся, но так и не заработал. В документе рассматриваются различные подходы к реконструкции, включая полную перестройку кварталов с заменой старого жилья на новое и обновлением инфраструктуры, а также модернизацию существующих зданий с улучшением их инженерных систем и теплоизоляции без увеличения площади и отселения жильцов.

Даже когда закон наконец заработает, реализация закона столкнется сразу с проблемой отселения жителей (ни государство, ни местные органы не имеют маневренного жилого фонда), а также с проблемой финансирования (государство не имеет средств на такой масштабный проект). Поэтому, решение проблемы будет за бизнесом, за привлечением частных инвестиций.

Платформа DOMOVA – вариант решения проблемы старого жилья

Уже сейчас украинская компания DOMOVA взяла на себя вызов решения проблемы аварийного жилья и реконструкции городов путем создания платформы для прозрачной продажи и покупки ветхих и аварийных домов.

DOMOVA – компания, которая позиционирует себя как единственная в мире IT-платформа, предоставляющая владельцам квартир в старых и аварийных домах возможность объединиться для совместной продажи всего дома. Компания обеспечивает механизмы для такого объединения, предлагает бесплатную подачу запроса на продажу, привлекает инвесторов и строительные компании.

Это уникальное предложение на рынке недвижимости.

Поэтому, надеемся на позитивные изменения в сфере недвижимости и качественной реконструкции городов.