Оценка степени аварийности: Распознавание основных признаков

Четкое определение понятия устаревшего и непригодного для проживания жилья есть в Жилищном Кодексе Украины от 19.11.2022, документ 5464-X, а именно:

Устаревший жилой фонд – совокупность объектов жилья до пяти этажей, кроме приусадебной застройки, которые по техническому состоянию не соответствуют современным нормативным требованиям по безопасному и комфортному проживанию, предельный срок эксплуатации которых истек или износ основных элементов конструкций составляет не менее 60 процентов;

Непригодные для проживания дома – жилые здания, которые в соответствии с законодательством признаны аварийными или ветхими.

Исключение из жилищного фонда жилых домов и жилых помещений регулируется Жилищным Кодексом Украины.

• Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях или такие дома сносятся по решению исполнительного комитета областного, городского (города республиканского подчинения) совета.
• Непригодные для проживания жилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов могут быть переоборудованы в нежилые по решению общего собрания членов кооператива, утвержденным исполнительным комитетом районного, городского, районного совета в городе.
• Порядок обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания устанавливается Кабинетом Министров Украины.

Постановлением № 189 “О порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания” определяются правила и порядок обследования состояния жилых домов.

При обследовании состояния жилых домов проверяется:

• двор дома и элементы его благоустройства;
• фундаменты, подвалы;
• стены и элементы фасадов (балконы, эркеры, карнизы и т.п.);
• стыковые соединения в крупнопанельных жилых домах;
• крыша дома и оборудование на ней (дымовые и вентиляционные каналы и прочее);
• лифты и их оборудование;
• этажи жилого дома, включая их конструкции;
• инженерное оборудование.

Для обследования состояния жилых домов собирается комиссия, в состав которой входят инженерно-технические специалисты жилищно-эксплуатационных организаций, эксперты проектных и научно-исследовательских организаций (в случае необходимости), также представители общественности.

На основании материалов обследования комиссия составляет соответствующие документы: акт обследования жилого дома с соответствующим заключением, технический паспорт жилого дома с данными о его физической изношенности, заключение проектной или научно-исследовательской организации о возможности/невозможности проведения капитальных ремонтных работ, также заключение санитарно-эпидемиологической службы (такая привлекается в случае необходимости).

Первые действия после признания дома аварийным

Если жилой дом (жилое помещение) признан таким, что не соответствует санитарным и техническим требованиям – то есть непригодным для проживания – исполнительный орган соответствующего местного совета вносит в исполнительный орган высшего уровня предложение об использовании этого дома (помещения) в других целях или о сносе дома.

В случае предоставления дому статуса аварийного и непригодного для жилья, жители дома должны обратиться к владельцу или балансодержателю дома с запросом о последующих действиях. Далее владелец/балансодержатель дома обращается в исполнительный орган местного совета с вопросом об осмотре жилых помещений. Следующим шагом, уже на основании заявления, исполнительный орган создает комиссию и принимает решение о возможности эксплуатации дома или непригодности проживания в таком доме.

Правовые аспекты и права владельцев аварийных домов

Согласно статье 111 Жилищного Кодекса Украины гражданам, выселяемым из аварийного дома, “другое благоустроенное жилое помещение предоставляется исполнительным комитетом местного совета, а в случаях, когда земельный участок отводится государственному, кооперативному или другому общественному объединению, – этой организацией”.

На практике все идет не быстро. Поэтому люди продолжают жить в аварийных домах по 20, даже 30 лет без предложений от местных администраций на переселение в безопасное жилье. И продать квартиру в аварийном доме почти невозможно, ведь покупка аварийного жилья не является привлекательной инвестицией в недвижимость.

Возможности восстановления или реконструкции аварийного дома

По данным Госстата, до войны ветхими были признаны 45,6 тыс домов общей площадью 3,3 млн кв метров, в которых жили 54,8 тыс украинцев. Аварийного жилья 1,01 млн кв метров или 17,2 тыс единиц аварийного жилья, в котором проживали 11,6 тыс жителей. Объем огромный. Нужен комплексный подход к решению этой проблемы. А война добавила и ежедневно добавляет масштаба этой проблеме, увеличивая количество аварийных домов в результате обстрелов.

Разговоры о реализации программ реконструкции ведутся давно, с 2007 года Закон “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда” неоднократно менялся, но так и не заработал. В документе рассматриваются различные подходы к реконструкции, включая полную перестройку кварталов с заменой старого жилья на новое и обновлением инфраструктуры, а также модернизацию существующих зданий с улучшением их инженерных систем и теплоизоляции без увеличения площади и отселения жильцов.

Даже когда закон наконец заработает, реализация закона столкнется сразу с проблемой отселения жителей (ни государство, ни местные органы не имеют маневренного жилого фонда), а также с проблемой финансирования (государство не имеет средств на такой масштабный проект). Поэтому, решение проблемы будет за бизнесом, за привлечением частных инвестиций.

Платформа DOMOVA – вариант решения проблемы старого жилья

Уже сейчас украинская компания DOMOVA взяла на себя вызов решения проблемы аварийного жилья и реконструкции городов путем создания платформы для прозрачной продажи и покупки ветхих и аварийных домов.

DOMOVA – компания, которая позиционирует себя как единственная в мире IT-платформа, предоставляющая владельцам квартир в старых и аварийных домах возможность объединиться для совместной продажи всего дома. Компания обеспечивает механизмы для такого объединения, предлагает бесплатную подачу запроса на продажу, привлекает инвесторов и строительные компании.

Это уникальное предложение на рынке недвижимости.

Поэтому, надеемся на позитивные изменения в сфере недвижимости и качественной реконструкции городов.

Часто люди воспринимают свое жилье как самое ценное имущество, что ведет к завышенным ожиданиям относительно его стоимости. “Дорогой паркет, мраморные отделки” в интерьере – для многих людей это еще одна причина считать свою недвижимость уникальной и дороже других на рынке. К сожалению, такой подход часто приводит к разочарованию и потере времени и ресурсов для продавца, ведь покупатели могут иметь другие предпочтения и вкусы. Вероятно, новые владельцы будут делать ремонт по своим предпочтениям, поэтому не видят смысла переплачивать за то, что они изменят. Практика показала, что затраты на ремонт не окупаются при продаже.

Соответственно, оценка стоимости квартиры для продажи – это не просто определение цены, а сложный процесс, требующий понимания законодательных норм и рыночных реалий. Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание:

Законодательная необходимость оценки: Украинское законодательство требует экспертную оценку стоимости недвижимости для нотариальных действий, оформления ипотеки, кредитов, разрешения имущественных споров, страхования и других целей.

Первичная оценка: Для первичной оценки нужны правоустанавливающие документы, такие как техпаспорт, документы подтверждающие право собственности, личные документы владельца, налоговый номер.

Ключевые факторы оценки:

• Местоположение и инфраструктура микрорайона.
• Тип дома и его исторический контекст.
• Расстояние до транспортных развязок.
• Удаленность от центра города.
• Общая площадь и количество комнат.
• Этажность здания.
• Этаж квартиры (квартиры на первых этажах могут рассматриваться инвесторами как потенциальные нежилые помещения – парикмахерские, отделения банков, магазины).
• Состояние жилья – ремонт, качество строительных материалов.
• Место для парковки авто.
• Неоформленные перепланировки.

Оценка состояния квартиры: От идеального до неудовлетворительного состояния, учитывая качество коммуникаций, ремонта и использованных материалов.

Влияние рыночных условий: Расчет скидки в зависимости от состояния рынка – от нуля до 15% в зависимости от экономических факторов.

Специфика оценки при вступлении в наследство: Необходимость учитывания налоговых норм при оценке наследуемого имущества.

При проведении оценки важно помнить, что профессиональная помощь может значительно упростить этот процесс и помочь избежать ошибок, особенно при большом количестве факторов, влияющих на цену. Оценка стоимости квартиры – это не просто определение цены, а сложный процесс, требующий глубокого понимания рынка и специфики объекта.

Процесс оценки и продажи жилья усложняется, если квартира находится в ветхом или аварийном доме. Состояние здания, коммуникации – вот ключевые факторы, которые составляют основную цену каждой квартиры в аварийном доме и, не имеет абсолютно никакого значения, что подоконники из мрамора, например. Так как же людям формировать цену за квартиру в ветхом доме? Продавать за бесценок?

Появилась новая инициатива на рынке недвижимости от бизнеса. Компания DOMOVA предлагает эффективное решение проблемы расселения людей из старого и аварийного жилья путем регистрации и продажи квартир на инновационной платформе DOMOVA. Уникальность предложения заключается в том, что это не просто возможность продать квартиру в аварийном доме, на которую вообще нет спроса, а продать по цене выше рыночной. Выгодная цена продажи квартиры в старом доме возможна благодаря объединению владельцев квартир на платформе.

Продажа объединенного дома на платформе DOMOVA позволяет всем совладельцам дома получить свою долю стоимости общей площади, чердака, подвала, а также учесть часть прибыли покупателя от строительства нового большего дома на месте старого. Объединяя несколько домов можно продавать целый квартал для нового строительства.

Проблематика аварийных домов в Украине приобретает особую актуальность в связи с окончанием срока эксплуатации многих жилых зданий, построенных в середине XX века. Учитывая отсрочку правительственных решений по реконструкции и отсутствие четких законодательных норм, владельцы таких квартир сталкиваются с проблемой снижения стоимости своей собственности и сложностями при продаже. Время идет, процесс разрушения аварийных зданий продолжается и стоимость квадратного метра жилья в старых и ветхих зданиях неуклонно падает. Но если мы посмотрим на эту проблему шире, сквозь призму эстетики, комфорта, функциональности и технологий, в разрезе современного архитектурного планирования городских застроек с учетом транспортной нагрузки, то эта проблема может дать вектор развития для инвестирования и урбанистики.

С 2018 года продолжаются дискуссии по реконструкции устаревшего жилого фонда, которые снова активизировались в последнее время. Законопроект о комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда предусматривает, что местные власти будут определять, какие дома нуждаются в реконструкции. Согласно Статье 9 источниками финансирования реконструкции и замены жилого фонда должны быть средства инвесторов, фондов реконструкции, а также средства государственного и местного бюджетов с последующим их возвратом. Программа реконструкции предусматривает, что в случае сноса зданий, жителям должно быть предложено новое жилье. Но, к сожалению, ни государство, ни местные органы не имеют ни резервного жилья под программу реконструкции, ни финансирования. Война эту проблему только обострила. В прошлом году заработала программа доступного кредитования жилья еОселя, инициированная Президентом Украины, но только для строго определенных категорий населения.

В этом контексте, платформа DOMOVA выступает как инновационное решение для владельцев квартир в таких домах. Во-первых, это реальная возможность продать квартиру в ветхом или аварийном доме по цене выше рыночной. Во-вторых, это прозрачность процессов продажи аварийного жилья и покупки домов под реконструкцию инвесторами или застройщиками. 

Одним из преимуществ платформы DOMOVA для владельцев аварийного жилья является возможность бесплатно подать запрос на продажу, получая при этом консультационную поддержку от экспертов и юристов компании.

И в дальнейшем, уже следующий шаг – это объединение владельцев квартир для продажи всего здания. Продажа объединенного дома на платформе DOMOVA позволяет всем совладельцам дома получить свою долю стоимости общей площади, чердака, подвала, а также учесть часть прибыли покупателя от строительства нового большего дома на месте старого. Поэтому и цена за квартиру будет выше, чем рыночная. Объединяя несколько домов, можно продавать целый квартал для нового строительства.

Такой подход значительно упрощает процесс продажи, позволяя владельцам выйти на рынок с более выгодным предложением.

Кроме экономической выгоды, DOMOVA способствует решению социальной проблематики, помогая в восстановлении и модернизации жилого фонда. Это способствует улучшению качества жизни горожан и обновлению городской среды.

Таким образом, DOMOVA выступает не только как платформа для продажи недвижимости, но и как важный инструмент социальной и экономической трансформации, открывая новые возможности для владельцев недвижимости и инвесторов.