В Україні активно обговорюється питання реконструкції старих житлових кварталів, особливо “хрущовок”. І хоча уряд розробляє законодавчі ініціативи для цього процесу, власники квартир у таких будинках повинні уважно оцінити всі ризики та можливості, перш ніж приймати рішення.
Законодавчі ініціативи та їхні обмеження
Олена Шуляк, голова профільного парламентського комітету ВР, наголошує, що законопроєкт №6483, який готується до другого читання, передбачає надання власникам квартир у “хрущовках” рівноцінного за площею та кількістю кімнат житла під час реконструкції, а саме: у законопроєкті прописано, що власникам житла у будинках, які підпадають під реконструкцію, надається “рівноцінне за площею та кількістю кімнат житло, незалежно від кількості зареєстрованих осіб”. Це повинно гарантувати, що власники не втратять свою житлову площу в результаті оновлення будівель.
Однак, реальні умови можуть бути далеко не ідеальними. Наприклад, навіть за умови надання рівноцінного житла, воно може бути розташоване в іншому районі або мати інші архітектурні рішення, що призведе до потреби у додаткових витратах на ремонт чи навіть доплату за “зайві” квадратні метри, якщо забудовник збудує квартиру більшої площі. Це може створити значний фінансовий тягар для мешканців, особливо для тих, хто вже перебуває у скрутному фінансовому становищі.
Тривалість процесу реконструкції та відсутність гарантій
Зі слів Олени Шуляк, проблема оновлення старого житлового фонду в Україні обговорюється ще з 2006 року, але до цього часу жоден із запропонованих проєктів не був реалізований. Це свідчить про складність і тривалість процесу, який може розтягнутися на невизначений термін. Власники “хрущовок” можуть опинитися в ситуації, коли їхні будинки будуть роками чекати на реконструкцію, що суттєво знижує їхні шанси на покращення житлових умов у найближчому часі.
Більше того, як наголошує Шуляк, держава дедалі менше може собі дозволити утримувати старі неефективні будівлі, такі як “хрущовки”. Тобто настрій влади — остаточно “розібратися з хрущовками” та старими будинками загалом уже в найближчому майбутньому.
Це означає, що в майбутньому такі будинки все ж можуть бути знесені, але без конкретних гарантій того, що власники отримають рівноцінне житло або грошову компенсацію. У столичних хрущовках проживає близько 40% пенсіонерів. Якщо ж людина заздалегідь погодилася на доплату, але потім її не вносить, вона вже не може заселитися у закріплену за нею квартиру.
З огляду на масовість процесу, без даху над головою можуть опинитися багато мешканців старих будинків. Особливо, якщо держава не пропише додаткові механізми їх захисту.
Альтернатива: вигідний продаж через платформу DOMOVA
На противагу цим ризикам, платформа DOMOVA пропонує власникам “хрущовок” реальну альтернативу. DOMOVA дозволяє об’єднати зусилля співвласників квартир для спільного продажу всієї будівлі інвесторам або будівельним компаніям, що може суттєво підвищити вартість нерухомості. Унікальність платформи полягає в тому, що вона дозволяє власникам самостійно встановлювати ціну на свої квартири, а також пропонує прозорі та гнучкі умови продажу.
DOMOVA також надає можливість уникнути затяжних бюрократичних процедур та невизначеності, пов’язаної з очікуванням на реконструкцію. Це особливо важливо в умовах, коли законодавчі процеси можуть затягуватися, а можливість отримати компенсацію чи нове житло залишається під великим питанням.
Продаж квартири через платформу DOMOVA виглядає значно вигіднішим і більш надійним рішенням для власників “хрущовок”, які прагнуть швидко і без зайвих ризиків отримати максимальну вигоду від свого майна.
Оцінка ступеня аварійності: Розпізнавання основних ознак
Чітке визначення поняття застарілого та непридатного житла для проживання є в Житловому Кодексі України від 19.11.2022, документ 5464-X, а саме:
Застарілий житловий фонд – сукупність об’єктів житла до п’яти поверхів, крім садибної забудови, які за технічним станом не відповідають сучасним нормативним вимогам щодо безпечного і комфортного проживання, граничний строк експлуатації яких збіг або знос основних конструкційних елементів яких становить не менше 60 відсотків;
Непридатні для проживання будинки – жилі будівлі, які відповідно до законодавства визнані аварійними або ветхими.
Виключення з житлового фонду жилих будинків і жилих приміщень регулюється Житловим Кодексом України.
- Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) ради.
- Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнено в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті ради.
- Порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання встановлюється Кабінетом Міністрів України.
Постановою № 189 “Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання” визначаються правила та порядок обстеження стану житлових будинків.
Під час обстеження стану житлових будинків перевіряється:
- двір будинку та елементи його благоустрою;
- фундаменти, підвали;
- стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо);
- стикові з’єднання у великопанельних жилих будинках;
- дах будинку та обладнання на ньому (димові і вентиляційні канали та інше);
- ліфти та їх обладнання;
- поверхи жилого будинку, включаючи їх конструкції;
- інженерне обладнання.
Для обстеження стану житлових будинків збирається комісія, до складу якої входять інженерно-технічні спеціалісти житлово-експлуатаційних організацій, експерти проектних та науково-дослідних організацій (в разі необхідності), також представники громадськості.
На підставі матеріалів обстеження комісія складає відповідні документи: акт обстеження житлового будинку з відповідним висновком, технічний паспорт жилого будинку з даними про його фізичну зношеність, висновок проектної або науково-дослідної організації щодо можливості/неможливості проведення капітальних ремонтних робіт, також висновок санітарно-епідеміологічної служби (така залучається в разі необхідності).
Перші дії після визнання будинку аварійним
Якщо житловий будинок (житлове приміщення) визнано таким, що не відповідає санітарним та технічним вимогам – тобто непридатним для проживання – виконавчий орган відповідної місцевої ради вносить до виконавчого органу вищого рівня пропозицію про використання цього будинку (приміщення) в інших цілях або про знесення будинку.
В випадку надання будинку статусу аварійного та непридатного для житла, мешканці будинку мають звернутися до власника або балансоутримувача будинку з запитом про наступні дії. Далі власник/балансоутримувач будинку звертається до виконавчого органу місцевої ради з питанням про огляд житлових приміщень. Наступним кроком, вже на основі заяви, виконавчий орган створює комісію та приймає рішення про можливість експлуатації будинку чи непридатність проживання в такому будинку.
Правові аспекти та права власників аварійних будинків
Згідно статті 111 Житлового Кодексу України громадянам, виселюваним з аварійного будинку, “інше благоустроєне жиле приміщення надається виконавчим комітетом місцевої ради, а у випадках, коли земельна ділянка відводиться державній, кооперативній або іншому громадському об’єднанню, – цією організацією”.
На практиці все йде не швидко. Тому люди продовжують жити в аварійних будинках по 20, навіть 30 років без пропозицій від місцевих адміністрацій на переселення в безпечне помешкання. І продати квартиру в аварійному будинку майже неможливо, адже купівля аварійного житла не є привабливою інвестицією в нерухомість.
Можливості відновлення або реконструкції аварійного будинку
За даними Держстату, до війни ветхими були визнані 45,6 тис будинків загальною площею 3,3 млн кв метрів, у яких жили 54,8 тис українців. Аварійного житла 1,01 млн кв метрів або 17,2 тис одиниць аварійного житла, в якому проживали 11,6 тис мешканців. Об’єм величезний. Потрібен комплексний підхід до вирішення цієї проблеми. А війна додала і щодня додає масштабу цій проблемі, збільшуючи кількість аварійних будинків внаслідок обстрілів.
Розмови про реалізацію програм реконструкції ведуться давно, з 2007 року Закон “Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду” неодноразово змінювався, але так і не запрацював. В документі розглядаються різні підходи до реконструкції, включно з повним перебудуванням кварталів з заміною старого житла на нове та оновленням інфраструктури, а також модернізацією існуючих будівель з поліпшенням їхніх інженерних систем і теплоізоляції без збільшення площі та відселення мешканців.
Навіть коли закон нарешті запрацює, реалізація закону зіткнеться відразу з проблемою відселення мешканців (ні держава, ні місцеві органи не мають маневреного житлового фонду), а також з проблемою фінансування (держава не має коштів на такий масштабний проєкт). Тож, рішення проблеми буде за бізнесом, за залученням приватних інвестицій.
Платформа DOMOVA – варіант вирішення проблеми старого житла
Вже зараз українська компанія DOMOVA взяла на себе виклик вирішення проблеми аварійного житла та реконструкції міст шляхом створення платформи для прозорого продажу та купівлі ветхих та аварійних будинків.
DOMOVA – це компанія, яка позиціонує себе як єдина у світі IT-платформа, що надає власникам квартир у старих та аварійних будинках можливість об’єднатися для спільного продажу всього будинку.Компанія забезпечує механізми для такого об’єднання, пропонує безкоштовне подання запиту на продаж, залучає інвесторів та будівельні компанії.
Це унікальна пропозиція на ринку нерухомості.
Тож, сподіваємось на позитивні зміни в сфері нерухомості і якісної реконструкції міст.
Проблематика аварійних будинків в Україні набуває особливої актуальності у зв’язку з закінченням терміну експлуатації багатьох житлових будівель, збудованих у середині XX століття. З огляду на відтермінування урядових рішень щодо реконструкції та відсутність чітких законодавчих норм, власники таких квартир стикаються з проблемою зниження вартості своєї власності та складнощами при продажу. Час іде, процес руйнування аварійних будівель продовжується і вартість квадратного метру житла в старих та ветхих будівлях невпинно падає. Але якщо ми подивимось на цю проблему ширше, крізь призму естетики, комфорту, функціональності та технологій, в розрізі сучасного архітектурного планування міських забудов з урахуванням транспортного навантаження, то ця проблема може дати вектор розвитку для інвестування та урбаністики.
З 2018 року тривають дискусії щодо реконструкції застарілого житлового фонду, які знову активізувалися останнім часом. Законопроект про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду передбачає, що місцева влада буде визначати, які будинки потребують реконструкції. Згідно статті 9 джерелами фінансування реконструкції та заміни житлового фонду мають бути кошти інвесторів, фондів реконструкції, а також кошти державного та місцевого бюджетів з подальшим їх поверненням. Програма реконструкції передбачає, що в випадку знесення будівель, мешканцям має бути запропоновано нове житло. Та, на жаль, ні держава, ні місцеві органи не мають ні резервного житла під програму реконструкції, ні фінансування. Війна цю проблему лише загострила. Наразі, в минулому році запрацювала програма доступного кредитування житла єОселя, ініційована Президентом України, та лише для чітко визначених категорій населення.
У цьому контексті, платформа DOMOVA виступає як інноваційне рішення для власників квартир у таких будинках. По-перше, це реальна можливість продати помешкання в ветхому чи аварійному будинку за ціною вище ринкової. По-друге, це прозорість процесів продажу аварійного житла та купівлі будинків під реконструкцію інвесторами чи забудовниками.
Однією з переваг платформи DOMOVA для власників аварійного житла є можливість безкоштовно подати запит на продаж, отримуючи при цьому консультаційну підтримку від експертів та юристів компанії.
І надалі, вже наступний крок – це об’єднання власників квартир для продажу всієї будівлі. Продаж об’єднаного будинку на платформі DOMOVA дозволяє всім співвласникам будинку отримати свою частку вартості спільної площі, горища, підвалу, а також врахувати частину прибутку покупця від будівництва нового більшого будинку на місці старого. Тому і ціна за квартиру буде вищою, ніж ринкова. Об’єднуючи декілька будинків, можна продавати цілий квартал для нового будівництва.
Такий підхід значно спрощує процес продажу, дозволяючи власникам вийти на ринок з більш вигідною пропозицією.
Крім економічної вигоди, DOMOVA сприяє вирішенню соціальної проблематики, допомагаючи у відновленні та модернізації житлового фонду. Це сприяє покращенню якості життя містян та оновленню міського середовища.
Таким чином, DOMOVA виступає не лише як платформа для продажу нерухомості, але й як важливий інструмент соціальної та економічної трансформації, відкриваючи нові можливості для власників нерухомості та інвесторів.