Епоха «легких квадратних метрів» в українських мегаполісах завершується. Протягом десятиліть стратегія більшості девелоперів будувалася на екстенсивному розширенні: знайти вільну ділянку, змінити цільове призначення, побудувати висотку. Але географія невблаганна. Київ, Одеса, Львів та Дніпро вичерпали ресурс вільних плям у центральних та прицентральних районах. Ринок опинився в ситуації класичного “червоного океану”, де конкуренція за кожен клаптик землі призводить до юридичних війн, корупційних ризиків та конфліктів з громадою.
Водночас поряд із цим перегрітим ринком існує величезна ніша, яку системні гравці досі оминали через складність адміністрування. Це редевелопмент — заміщення застарілого житлового фонду новими, сучасними об’єктами. В умовах, коли країна готується до масштабної відбудови, саме цей напрямок стає стратегічним виходом із земельного глухого кута.
Чому вільна земля — це ілюзія
Якщо поглянути на мапу будь-якого великого українського міста, може здатися, що місця ще вдосталь. Проте професійний девелопер знає: «вільна» ділянка в центрі — це майже завжди актив із прихованими проблемами. Це можуть бути паркові зони, де будівництво викличе шквал протестів активістів, території зі складними геологічними умовами або ділянки з заплутаним юридичним шлейфом, що тягнеться роками.
Вхід у такі проєкти сьогодні несе надмірні репутаційні ризики. Суспільство змінилося: толерантність до сумнівних забудов в історичних ареалах чи зелених зонах наближається до нуля. Бізнес, який планує працювати в довгу, більше не може ігнорувати соціальний ліцензіат на діяльність.
Ресурс під ногами: економіка старого фонду
На цьому тлі старі малоквартирні будинки, аварійні флігелі та застарілі споруди радянського періоду виглядають як ідеальний інвестиційний актив. Вони розташовані в локаціях з уже сформованою інфраструктурою, дорогами та, що найважливіше, підведеними інженерними мережами. Модернізація існуючих мереж часто обходиться дешевше та прогнозованіше, ніж прокладання нових кілометрів комунікацій у чистому полі.
Редевелопмент вирішує проблему локації. Ви не намагаєтесь продати клієнту квартиру “з перспективою розвитку району через 10 років”. Ви продаєте житло в центрі життя вже сьогодні. Це автоматично підвищує клас об’єкта та маржинальність квадратного метра.
Крім того, заміщення ветхого житла новим проєктом знімає соціальну напругу. Замість іміджу “загарбника скверу”, девелопер отримує статус компанії, що оновлює місто та створює високоліквідну нерухомість там, де роками накопичувалися проблеми з інфраструктурою, безпекою та якістю житла. Це потужний аргумент для міської влади при погодженні дозвільної документації.
Подолання бар’єра “токсичної власності”
Чому ж українські забудовники досі масово не пішли в цю нішу? Відповідь проста: людський фактор. Викупити завод у одного власника складно, але зрозуміло. Викупити будинок у 20 різних власників — це логістичне пекло для корпоративної структури.
Традиційні відділи землевідведення будівельних компаній не заточені під мікроменеджмент людських емоцій, сімейних драм та вирішення побутових конфліктів. Ризик того, що один із власників відмовиться продавати квартиру в останній момент, блокуючи весь проєкт, завжди стримував капітал від таких інвестицій.
Саме тут відбувається зміна парадигми. Ринок структурується. З’являються платформи та посередники, які беруть на себе “брудну роботу” з консолідації активу. Для девелопера це означає можливість придбати “чистий” продукт: юридично перевірений об’єкт, де згода всіх власників уже зафіксована попередніми договорами.
Інвестиція в майбутнє міст
Війна пришвидшила процеси урбанізації та переосмислення міського простору. Енергоефективність та безпека стали не просто опціями, а базовими вимогами. Старий фонд не відповідає жодному з цих критеріїв і з часом лише втрачатиме ліквідність, стаючи тягарем для міста.
Для будівельного бізнесу це відкриває вікно можливостей на найближчі 10–15 років. Ті компанії, які навчаться працювати з редевелопментом сьогодні, сформують найкращий земельний банк у центральних районах. Це перехід від полювання за випадковими ділянками до системного оновлення кварталів. Це бізнес-модель, яка працює в Лондоні, Берліні та Варшаві, і яка неминуче стане домінуючою в Києві та Одесі. Питання лише в тому, хто займе цей ринок першим.
Шукаєте перспективні майданчики в центральних районах без юридичних ризиків? Перегляньте базу консолідованих об’єктів DOMOVA, готових до угоди та подальшого проєктування.
Планувати майбутнє українських міст сьогодні складно. Але без планування — немає ані відбудови, ані інвестицій, ані шансів вийти з кризи сильнішими. Одеська міська громада стала першою в Україні, яка формує оновлену Стратегію розвитку до 2027 року у відкритому форматі — із залученням експертів, міжнародних партнерів, бізнесу, громадських активістів та молоді.
Документи Зеленої книги та Білої книги, що ляжуть в основу майбутньої стратегії, створені у межах проєкту “Трансформаційне відновлення задля безпеки людей в Україні”, який фінансує уряд Японії та впроваджує ПРООН. Проєкт охоплює критичні теми: відновлення інфраструктури, протимінну діяльність, підтримку постраждалих, розчищення завалів, посилення економічної активності та розвиток людського потенціалу.
Вперше — у форматі реального діалогу
Одеська громада пропрацьовує стратегію не кулуарно, а відкрито:
- за участі департаментів міста,
- громадських організацій,
- приватного сектору,
- експертів, які працюють також над національними стратегічними документами.
Такий формат — рідкість для українських міст, і, водночас — передумова для впровадження реальних змін.
Житловий фонд як критичний виклик
Житлова проблема Одеси — системна. І сьогодні вона зафіксована у стратегічних документах відверто й без прикрас:
- 9,9% багатоквартирних будинків (901 будівля) — ветхі або аварійні;
- 800+ будинків — пошкоджені війною станом на початок 2025 року;
- відсутні програми створення соціального та муніципального житла;
- хаотична забудова та конфлікти навколо неї посилили нестачу землі у міських межах;
- місто досі не має узгодженої стратегії просторового розвитку.
Ці дані — не статистика для звітів. Це реальність, у якій живуть мешканці старих, та й не лише старих будинків. І це база, з якої має починатися будь-яка політика реновації.
Вектори рішень, запропоновані на стратегічних сесіях
Під час обговорень сформовано напрямки, які вже можуть лягти в основу майбутніх програм:
- Розробка програми реновації застарілого житлового фонду — системної, з чіткими інструментами для міста, інвесторів і мешканців.
- Стандарти сталого будівництва — енергоефективність, безбар’єрність, кліматична адаптація.
- Залучення міжнародних ґрантів для відновлення пошкодженого житла.
- Залучення приватних інвестицій для проєктів реновації та редевелопменту.
- Формування гнучкої стратегії, здатної реагувати на зміни, але з чітко визначеними пріоритетами та цілями.
Де місце DOMOVA в цьому процесі?
DOMOVA вже працює з тим, що сьогодні є однією з найбільших проблем міста:
застарілий, аварійний і проблемний житловий фонд, який неможливо оновити точковими рішеннями.
Наша модель — це те, чого бракувало в Україні десятиліттями:
- об’єднання всіх власників будинку,
- формування прозорого інвестиційного лоту,
- підготовка юридичного пакета,
- пошук інвестора в умовах ринкової конкуренції.
DOMOVA працює на перетині інтересів громади, міста й бізнесу — саме так, як побудована нова стратегія Одеси. А прозорі процеси, які ми впроваджуємо, дозволяють перетворювати ветхі будівлі з “проблеми” у цінний актив, що може стати частиною міських програм реновації.
Стратегія — це не про документи, це про траєкторію
Сьогодні Одеса створює “скелет” майбутніх рішень — бачення, цілі, вектори розвитку.
У 2026 році ці документи будуть тестуватися на практиці.
У 2027 — працювати гармонізовано.
Головне, що вперше це робиться разом: містом, громадою, бізнесом, експертами й тими, хто щодня бачить реальні виклики.
DOMOVA продовжить брати участь у цих процесах — бо реновація житлового фонду неможлива без інструментів, які дозволяють діяти системно.
*11 грудня 2025 року в Одесі відбулася презентація та громадські обговорення Зеленої та Білої книг для розробки Стратегії розвитку Одеської міської територіальної громади до 2027 року.
10 квітня на події Forbes Development ми почули те, що добре знаємо з практики: бажання відновлювати українські міста є — але без робочих інструментів, правил гри та чіткої законодавчої бази воно не реалізується, все це залишається на рівні намірів.
І варто визнати: на форумі піднімали теми, про які зазвичай мало хто говорить, хоча саме вони зараз критично необхідні.
У фокусі були не просто гасла, а системні запитання:
- як перетворити зруйноване або застаріле житло на актив?
- що заважає інвесторам заходити у ревіталізацію?
- чому міста не можуть самостійно реалізувати потенціал?
Потреба очевидна
До 4 мільйонів українців втратили або мають пошкоджене житло.
Ціна питання — $524 мільярди. Але попри цифри, головне — якість інструменту.
Модель, про яку йдеться:
- житло на умовах оренди за нижчою ціною,
- повна окупність проєкту,
- управління — через неприбуткові муніципальні структури,
- інвестиції — зі збереженням капіталу та гарантованою дохідністю.
Це не фантазія. Це робоча модель у багатьох європейських країнах.
Але система не працює
Соціальне житло в Україні — де-факто неокупне.
Причина: застаріле законодавство, відсутність гарантій для інвесторів і прозорих механізмів на всіх рівнях.
На заході звучали прямі сигнали від банкірів, інвесторів, урядовців:
- потрібна нова законодавча рамка,
- роль держави — не будувати, а створити умови,
- місцеве самоврядування має мати повноваження визначати: що, де, для кого і як,
- управління — через комунальні неприбуткові фонди з чіткою звітністю.
Ревіталізація: шанс для міст, виклик для закону
Говорили не тільки про будівництво нового — ревіталізація старого житла й історичних районів теж у фокусі.
Це пряме перетинання з нашою роботою в DOMOVA.
Але навіть тут постає питання:
- Чи дозволяє закон працювати з пам’ятками архітектури?
- Чи можна узгоджено реконструювати квартал, де права власності розпорошені?
Австрійське законодавство згадувалось як приклад: чітка і зрозуміла система правил для всіх.
А що ми?
- Ми вже створили інструмент, якого не вистачає системі — механізм об’єднання співвласників.
- Наша модель — природне продовження дискусій, які відбуваються на рівні уряду, міст і банків.
- DOMOVA — це не лише про ринок. Це про систему, яка вчиться працювати зі спадщиною, ризиками та соціальними запитами.
Наступний крок — робота над законодавством. Ми віримо: архітектура змін починається не з бетону, а з правил гри.
Цінність таких дискусій полягає не у готових відповідях, а у формуванні якісного контексту для рішень, які ще мають з’явитись. Вони створюють простір, де ринок, держава та інституції можуть синхронізувати очікування й позначити спільні напрямки дії.
За цю інтелектуальну рамку — щира подяка команді Forbes Ukraine.