Планувати майбутнє українських міст сьогодні складно. Але без планування — немає ані відбудови, ані інвестицій, ані шансів вийти з кризи сильнішими. Одеська міська громада стала першою в Україні, яка формує оновлену Стратегію розвитку до 2027 року у відкритому форматі — із залученням експертів, міжнародних партнерів, бізнесу, громадських активістів та молоді.
Документи Зеленої книги та Білої книги, що ляжуть в основу майбутньої стратегії, створені у межах проєкту “Трансформаційне відновлення задля безпеки людей в Україні”, який фінансує уряд Японії та впроваджує ПРООН. Проєкт охоплює критичні теми: відновлення інфраструктури, протимінну діяльність, підтримку постраждалих, розчищення завалів, посилення економічної активності та розвиток людського потенціалу.
Вперше — у форматі реального діалогу
Одеська громада пропрацьовує стратегію не кулуарно, а відкрито:
- за участі департаментів міста,
- громадських організацій,
- приватного сектору,
- експертів, які працюють також над національними стратегічними документами.
Такий формат — рідкість для українських міст, і, водночас — передумова для впровадження реальних змін.
Житловий фонд як критичний виклик
Житлова проблема Одеси — системна. І сьогодні вона зафіксована у стратегічних документах відверто й без прикрас:
- 9,9% багатоквартирних будинків (901 будівля) — ветхі або аварійні;
- 800+ будинків — пошкоджені війною станом на початок 2025 року;
- відсутні програми створення соціального та муніципального житла;
- хаотична забудова та конфлікти навколо неї посилили нестачу землі у міських межах;
- місто досі не має узгодженої стратегії просторового розвитку.
Ці дані — не статистика для звітів. Це реальність, у якій живуть мешканці старих, та й не лише старих будинків. І це база, з якої має починатися будь-яка політика реновації.
Вектори рішень, запропоновані на стратегічних сесіях
Під час обговорень сформовано напрямки, які вже можуть лягти в основу майбутніх програм:
- Розробка програми реновації застарілого житлового фонду — системної, з чіткими інструментами для міста, інвесторів і мешканців.
- Стандарти сталого будівництва — енергоефективність, безбар’єрність, кліматична адаптація.
- Залучення міжнародних ґрантів для відновлення пошкодженого житла.
- Залучення приватних інвестицій для проєктів реновації та редевелопменту.
- Формування гнучкої стратегії, здатної реагувати на зміни, але з чітко визначеними пріоритетами та цілями.
Де місце DOMOVA в цьому процесі?
DOMOVA вже працює з тим, що сьогодні є однією з найбільших проблем міста:
застарілий, аварійний і проблемний житловий фонд, який неможливо оновити точковими рішеннями.
Наша модель — це те, чого бракувало в Україні десятиліттями:
- об’єднання всіх власників будинку,
- формування прозорого інвестиційного лоту,
- підготовка юридичного пакета,
- пошук інвестора в умовах ринкової конкуренції.
DOMOVA працює на перетині інтересів громади, міста й бізнесу — саме так, як побудована нова стратегія Одеси. А прозорі процеси, які ми впроваджуємо, дозволяють перетворювати ветхі будівлі з “проблеми” у цінний актив, що може стати частиною міських програм реновації.
Стратегія — це не про документи, це про траєкторію
Сьогодні Одеса створює “скелет” майбутніх рішень — бачення, цілі, вектори розвитку.
У 2026 році ці документи будуть тестуватися на практиці.
У 2027 — працювати гармонізовано.
Головне, що вперше це робиться разом: містом, громадою, бізнесом, експертами й тими, хто щодня бачить реальні виклики.
DOMOVA продовжить брати участь у цих процесах — бо реновація житлового фонду неможлива без інструментів, які дозволяють діяти системно.
*11 грудня 2025 року в Одесі відбулася презентація та громадські обговорення Зеленої та Білої книг для розробки Стратегії розвитку Одеської міської територіальної громади до 2027 року.
10 квітня на події Forbes Development ми почули те, що добре знаємо з практики: бажання відновлювати українські міста є — але без робочих інструментів, правил гри та чіткої законодавчої бази воно не реалізується, все це залишається на рівні намірів.
І варто визнати: на форумі піднімали теми, про які зазвичай мало хто говорить, хоча саме вони зараз критично необхідні.
У фокусі були не просто гасла, а системні запитання:
- як перетворити зруйноване або застаріле житло на актив?
- що заважає інвесторам заходити у ревіталізацію?
- чому міста не можуть самостійно реалізувати потенціал?
Потреба очевидна
До 4 мільйонів українців втратили або мають пошкоджене житло.
Ціна питання — $524 мільярди. Але попри цифри, головне — якість інструменту.
Модель, про яку йдеться:
- житло на умовах оренди за нижчою ціною,
- повна окупність проєкту,
- управління — через неприбуткові муніципальні структури,
- інвестиції — зі збереженням капіталу та гарантованою дохідністю.
Це не фантазія. Це робоча модель у багатьох європейських країнах.
Але система не працює
Соціальне житло в Україні — де-факто неокупне.
Причина: застаріле законодавство, відсутність гарантій для інвесторів і прозорих механізмів на всіх рівнях.
На заході звучали прямі сигнали від банкірів, інвесторів, урядовців:
- потрібна нова законодавча рамка,
- роль держави — не будувати, а створити умови,
- місцеве самоврядування має мати повноваження визначати: що, де, для кого і як,
- управління — через комунальні неприбуткові фонди з чіткою звітністю.
Ревіталізація: шанс для міст, виклик для закону
Говорили не тільки про будівництво нового — ревіталізація старого житла й історичних районів теж у фокусі.
Це пряме перетинання з нашою роботою в DOMOVA.
Але навіть тут постає питання:
- Чи дозволяє закон працювати з пам’ятками архітектури?
- Чи можна узгоджено реконструювати квартал, де права власності розпорошені?
Австрійське законодавство згадувалось як приклад: чітка і зрозуміла система правил для всіх.
А що ми?
- Ми вже створили інструмент, якого не вистачає системі — механізм об’єднання співвласників.
- Наша модель — природне продовження дискусій, які відбуваються на рівні уряду, міст і банків.
- DOMOVA — це не лише про ринок. Це про систему, яка вчиться працювати зі спадщиною, ризиками та соціальними запитами.
Наступний крок — робота над законодавством. Ми віримо: архітектура змін починається не з бетону, а з правил гри.
Цінність таких дискусій полягає не у готових відповідях, а у формуванні якісного контексту для рішень, які ще мають з’явитись. Вони створюють простір, де ринок, держава та інституції можуть синхронізувати очікування й позначити спільні напрямки дії.
За цю інтелектуальну рамку — щира подяка команді Forbes Ukraine.