Оцінка ступеня аварійності: Розпізнавання основних ознак

Чітке визначення поняття застарілого та непридатного житла для проживання є в Житловому Кодексі України від 19.11.2022, документ 5464-X, а саме:

Застарілий житловий фонд – сукупність об’єктів житла до п’яти поверхів, крім садибної забудови, які за технічним станом не відповідають сучасним нормативним вимогам щодо безпечного і комфортного проживання, граничний строк експлуатації яких збіг або знос основних конструкційних елементів яких становить не менше 60 відсотків;
Непридатні для проживання будинки – жилі будівлі, які відповідно до законодавства визнані аварійними або ветхими.

Виключення з житлового фонду жилих будинків і жилих приміщень регулюється  Житловим Кодексом України.

• Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) ради.
• Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнено в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті ради.
• Порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Постановою № 189  “Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання” визначаються правила та порядок обстеження стану житлових будинків.

Під час обстеження стану житлових будинків перевіряється:

•    двір будинку та елементи його благоустрою;
•    фундаменти, підвали;
•    стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо);
•    стикові з’єднання у великопанельних жилих будинках;
•    дах  будинку та обладнання на ньому (димові і вентиляційні канали та інше);
•    ліфти та їх обладнання;
•    поверхи жилого будинку, включаючи їх конструкції;
•    інженерне обладнання.

Для обстеження стану житлових будинків збирається комісія, до складу якої входять інженерно-технічні спеціалісти житлово-експлуатаційних організацій, експерти проектних та науково-дослідних організацій (в разі необхідності), також представники громадськості.

На підставі матеріалів обстеження комісія складає відповідні документи: акт обстеження житлового будинку з відповідним висновком, технічний паспорт жилого будинку з даними про його фізичну зношеність, висновок проектної або науково-дослідної організації щодо можливості/неможливості проведення капітальних ремонтних робіт, також висновок санітарно-епідеміологічної служби (така залучається в разі необхідності).

Перші дії після визнання будинку аварійним

Якщо житловий будинок (житлове приміщення) визнано таким, що не відповідає санітарним та технічним вимогам – тобто непридатним для проживання – виконавчий орган відповідної місцевої ради вносить до виконавчого органу вищого рівня пропозицію про використання цього будинку (приміщення) в інших цілях або про знесення будинку.

В випадку надання будинку статусу аварійного та непридатного для житла, мешканці будинку мають звернутися до власника або балансоутримувача будинку з запитом про наступні дії. Далі власник/балансоутримувач будинку звертається до виконавчого органу місцевої ради з питанням про огляд житлових приміщень. Наступним кроком, вже на основі заяви, виконавчий орган створює комісію та приймає рішення про можливість експлуатації будинку чи непридатність проживання в такому будинку.

Правові аспекти та права власників аварійних будинків

Згідно статті 111 Житлового Кодексу України громадянам, виселюваним з аварійного будинку, “інше благоустроєне жиле приміщення надається виконавчим комітетом місцевої ради, а у випадках, коли земельна ділянка відводиться державній, кооперативній або іншому громадському об’єднанню, – цією організацією”.

На практиці все йде не швидко. Тому люди продовжують жити в аварійних будинках по 20, навіть 30 років без пропозицій від місцевих адміністрацій на переселення в безпечне помешкання. І продати квартиру в аварійному будинку майже неможливо, адже купівля аварійного житла не є привабливою інвестицією в нерухомість.

Можливості відновлення або реконструкції аварійного будинку

За даними Держстату, до війни ветхими були визнані 45,6 тис будинків загальною площею 3,3 млн кв метрів, у яких жили 54,8 тис українців. Аварійного житла 1,01 млн кв метрів або 17,2 тис одиниць аварійного житла, в якому проживали 11,6 тис мешканців. Об’єм величезний. Потрібен комплексний підхід до вирішення цієї проблеми. А війна додала і щодня додає масштабу цій проблемі, збільшуючи кількість аварійних будинків внаслідок обстрілів.

Розмови про реалізацію програм реконструкції ведуться давно, з 2007 року Закон “Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду” неодноразово змінювався, але так і не запрацював. В документі розглядаються різні підходи до реконструкції, включно з повним перебудуванням кварталів з заміною старого житла на нове та оновленням інфраструктури, а також модернізацією існуючих будівель з поліпшенням їхніх інженерних систем і теплоізоляції без збільшення площі та відселення мешканців.

Навіть коли закон нарешті запрацює, реалізація закону зіткнеться відразу з проблемою відселення мешканців (ні держава, ні місцеві органи не мають маневреного житлового фонду), а також з проблемою фінансування (держава не має коштів на такий масштабний проєкт). Тож, рішення проблеми буде за бізнесом, за залученням приватних інвестицій.

Платформа DOMOVA – варіант вирішення проблеми старого житла

Вже зараз українська компанія DOMOVA взяла на себе виклик вирішення проблеми аварійного житла та реконструкції міст шляхом створення платформи для прозорого продажу та купівлі ветхих та аварійних будинків.

DOMOVA – це компанія, яка позиціонує себе як єдина у світі IT-платформа, що надає власникам квартир у старих та аварійних будинках можливість об’єднатися для спільного продажу всього будинку.Компанія забезпечує механізми для такого об’єднання, пропонує безкоштовне подання запиту на продаж, залучає інвесторів та будівельні компанії.

Це унікальна пропозиція на ринку нерухомості.

Тож, сподіваємось на позитивні зміни в сфері нерухомості і якісної реконструкції міст.

Часто люди сприймають своє житло як найцінніше матеріальне володіння, що веде до завищених очікувань щодо його вартості. “Дорогий паркет, мармурові оздоблення” в інтер’єрі – для багатьох людей це ще одна причина вважати свою нерухомість унікальною та дорожчою за інші на ринку. На жаль, такий підхід часто призводить до розчарування та втрати часу і ресурсів для продавця, адже покупці можуть мати інші переваги та смаки. Імовірно, нові власники будуть робити ремонт за своїми уподобаннями, тому не бачать сенсу переплачувати за те, що вони змінять. Практика показала, що витрати на ремонт не окупаються при продажу.

Відповідно, оцінка вартості квартири для продажу – це не просто визначення ціни, а складний процес, що вимагає розуміння законодавчих норм та ринкових реалій. Ось основні моменти, на які варто звернути увагу:

Законодавча необхідність оцінки: Українське законодавство вимагає експертну оцінку вартості нерухомості для нотаріальних дій, оформлення іпотеки, кредитів, вирішення майнових спорів, страхування та інших цілей.

Первинна оцінка: Для первинної оцінки потрібні правовстановлюючі документи, такі як техпаспорт, документи підтверджуючі право власності, особисті документи власника, податковий номер.

Ключові фактори оцінки:

• Місце розташування та інфраструктура мікрорайону.
• Тип будинку і його історичний контекст.
• Відстань до транспортних вузлів.
• Віддаленість від центру міста.
• Загальна площа та кількість кімнат.
• Поверховість будівлі.
• Поверх квартири (квартири на перших поверхах можуть розглядатися інвесторами як потенційні нежитлові приміщення – перукарні, відділення банків, крамниці).
• Стан житла – ремонт, якість будівельних матеріалів.
• Місце для паркування авто.
• Неоформлені перепланування.

Оцінка стану квартири: Від ідеального до незадовільного стану, враховуючи якість комунікацій, ремонту та використаних матеріалів.

Вплив ринкових умов: Розрахунок знижки залежно від стану ринку – від нуля до 15% залежно від економічних умов.

Специфіка оцінки при вступі до спадщини: Необхідність врахування податкових норм при оцінці успадкованого майна.

При проведенні оцінки важливо пам’ятати, що професійна допомога може значно спростити цей процес і допомогти уникнути помилок, особливо при великій кількості факторів, що впливають на ціну. Оцінка вартості квартири – це не просто визначення ціни, а складний процес, що вимагає глибокого розуміння ринку та специфіки об’єкта.

Процес оцінки та продажу житла ускладнюється, якщо квартира знаходиться в ветхому чи аварійному будинку. Стан будівлі, комунікації – ось впливові фактори, які складають основну ціну кожної квартири в аварійному будинку і, не має абсолютно ніякого значення, що підвіконня з мармуру, наприклад. Тож як людям формувати ціну за помешкання в ветхому будинку? Продавати за безцінь?

З’явилася нова ініціатива на ринку нерухомості від бізнесу. Компанія DOMOVA пропонує ефективне рішення проблеми розселення людей зі старого та аварійного житла шляхом реєстрації та продажу квартир на інноваційній платформі DOMOVA. Унікальність пропозиції полягає в тому, що це не просто можливість продати квартиру в аварійному будинку, на яку взагалі немає попиту, а продати за ціною вище ринкової. Вигідна ціна продажу квартири в старому будинку можлива завдяки об’єднанню власників квартир на платформі.

Продаж об’єднаного будинку на платформі DOMOVA дозволяє всім співвласникам будинку отримати свою частку вартості спільної площі, горища, підвалу, а також врахувати частину прибутку покупця від будівництва нового більшого будинку на місці старого. Об’єднуючи декілька будинків можна продавати цілий квартал для нового будівництва.

Проблематика аварійних будинків в Україні набуває особливої актуальності у зв’язку з закінченням терміну експлуатації багатьох житлових будівель, збудованих у середині XX століття. З огляду на відтермінування урядових рішень щодо реконструкції та відсутність чітких законодавчих норм, власники таких квартир стикаються з проблемою зниження вартості своєї власності та складнощами при продажу. Час іде, процес руйнування аварійних будівель продовжується і вартість квадратного метру житла в старих та ветхих будівлях невпинно падає. Але якщо ми подивимось на цю проблему ширше, крізь призму естетики, комфорту, функціональності та технологій, в розрізі сучасного архітектурного планування міських забудов з урахуванням транспортного навантаження, то ця проблема може дати вектор розвитку для інвестування та урбаністики.

З 2018 року тривають дискусії щодо реконструкції застарілого житлового фонду, які знову активізувалися останнім часом. Законопроект про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду передбачає, що місцева влада буде визначати, які будинки потребують реконструкції. Згідно статті 9 джерелами фінансування реконструкції та заміни житлового фонду мають бути кошти інвесторів, фондів реконструкції, а також кошти державного та місцевого бюджетів з подальшим їх поверненням. Програма реконструкції передбачає, що в випадку знесення будівель, мешканцям має бути запропоновано нове житло. Та, на жаль, ні держава, ні місцеві органи не мають ні резервного житла під програму реконструкції, ні фінансування. Війна цю проблему лише загострила. Наразі, в минулому році запрацювала програма доступного кредитування житла єОселя, ініційована Президентом України, та лише для чітко визначених категорій населення.

У цьому контексті, платформа DOMOVA виступає як інноваційне рішення для власників квартир у таких будинках. По-перше, це реальна можливість продати помешкання в ветхому чи аварійному будинку за ціною вище ринкової. По-друге, це прозорість процесів продажу аварійного житла та купівлі будинків під реконструкцію інвесторами чи забудовниками. 

Однією з переваг платформи DOMOVA для власників аварійного житла є можливість безкоштовно подати запит на продаж, отримуючи при цьому консультаційну підтримку від експертів та юристів компанії.

І надалі, вже наступний крок – це об’єднання власників квартир для продажу всієї будівлі. Продаж об’єднаного будинку на платформі DOMOVA дозволяє всім співвласникам  будинку отримати свою частку вартості спільної площі, горища, підвалу, а також врахувати частину прибутку покупця від будівництва нового більшого будинку на місці старого. Тому і ціна за квартиру буде вищою, ніж ринкова. Об’єднуючи декілька будинків, можна продавати цілий квартал для нового будівництва.

Такий підхід значно спрощує процес продажу, дозволяючи власникам вийти на ринок з більш вигідною пропозицією.

Крім економічної вигоди, DOMOVA сприяє вирішенню соціальної проблематики, допомагаючи у відновленні та модернізації житлового фонду. Це сприяє покращенню якості життя містян та оновленню міського середовища.

Таким чином, DOMOVA виступає не лише як платформа для продажу нерухомості, але й як важливий інструмент соціальної та економічної трансформації, відкриваючи нові можливості для власників нерухомості та інвесторів.